Mietpreise in München erreichen neues Rekordhoch – Wohnungsmarkt unter Druck

Die Mietpreise in München sind 2024 auf ein neues Allzeithoch gestiegen. Eine durchschnittliche Mietwohnung kostet in der bayerischen Landeshauptstadt mittlerweile über 20 Euro pro Quadratmeter — Tendenz weiter steigend. Für Mieter und Wohnungssuchende wird die Situation zunehmend kritisch.

Hintergrund

München kämpft seit Jahren mit einem angespannten Wohnungsmarkt. Die Stadt wächst kontinuierlich, Arbeitplätze in Technologie, Maschinenbau und Dienstleistungen locken Zuwanderer an. Parallel dazu ist das Angebot an Mietwohnungen begrenzt: München ist flächenmäßig klein, Grünflächen und Denkmäler sind geschützt, große Neubauprojekte entstehen nur schleppend. Dieses klassische Missverhältnis zwischen Nachfrage und Angebot treibt die Preise in die Höhe.

Bereits seit 2010 sind die Mietpreise in München kontinuierlich gestiegen — mit wenigen Pausen während der Corona-Pandemie 2020/2021. Nach dem Lockdown beschleunigte sich die Teuerung aber wieder. Laut Daten des Immobilienportals ImmoScout24 und der Münchner Immobilienmakler-Vereinigung ist ein Ende dieser Entwicklung nicht in Sicht.

Hinzu kommt die Zinserhöhung durch die Europäische Zentralbank ab 2022: Sie führte zu geringerer Kaufkraft bei Immobilienfinanzierungen. Viele potenzielle Eigenheimkäufer weichen daher in den Mietmarkt aus — und erhöhen die Nachfrage zusätzlich.

Besonders stark verteuert haben sich die zentralen und beliebten Stadtteile wie Schwabing, Maxvorstadt und Neuhausen. Aber auch periphere Bezirke sind nicht verschont geblieben.

Die wichtigsten Fakten

• Durchschnittsmietpreis: Im Dezember 2024 liegt die Durchschnittsmiete in München bei 20,50 Euro pro Quadratmeter Bruttowarmmiete (laut ImmoScout24-Marktbericht)
• Teuerung im Jahresvergleich: Gegenüber Dezember 2023 sind die Mieten um etwa 8–10 Prozent gestiegen
• Höchste Preise in zentralen Vierteln: In Schwabing und der Maxvorstadt werden mittlerweile 23–25 Euro/qm verlangt
• Wohnungsbestand: Nur etwa 1.800–2.000 freie Mietwohnungen sind pro Monat auf dem Markt verfügbar — bei geschätztem Bedarf von 4.000–5.000
• Leerstandsquote: Mit unter 1 Prozent ist die Quote in München deutlich unter dem bundesweiten Schnitt von etwa 4 Prozent
• Bevölkerungswachstum: München wächst um etwa 10.000–15.000 Einwohner pro Jahr
• Neubautempo: Trotz ehrgeiziger Ziele entstehen jährlich nur etwa 4.000–5.000 neue Wohnungen — zu wenig für den Bedarf

Wer trifft es besonders hart?

Die Preisentwicklung trifft vor allem Geringverdiener, Studenten, Fachkräfte im mittleren Einkommenssegment und junge Familien. Wer ein Einkommen von weniger als 2.500 Euro netto verdient, kann sich eine anständige Wohnung im Großraum München kaum noch leisten. Laut dem Paritätischen Wohlfahrtsverband geben Haushalte in München im Durchschnitt über 35 Prozent ihres Einkommens für Wohnen aus — die Quote war noch nie so hoch.

Besonders kritisch wird es für Rentner und Menschen mit niedrigen Renten. Der Sozialverband VdK warnt vor einer wachsenden Altersarmut in München, wenn die Mietpreise weiter steigen und Renten nicht entsprechend angepasst werden. Kommunale Wohnungen, die günstiger sind, haben Wartelisten von mehreren Tausend Menschen.

Die Situation wirkt sich auch auf den Arbeitsmarkt aus: Fachkräfte aus anderen Bundesländern zögern, nach München zu ziehen, wenn sie die Wohnungspreise vor Ort recherchieren. Das gilt insbesondere für Branchen wie Pflege, Handwerk und Einzelhandel, wo die Löhne nicht mit den Mietpreisen mithalten.

Was bedeutet das für Deutschland?

München ist kein Einzelfall, sondern ein Trendsetter: Die Entwicklung in der bayerischen Landeshauptstadt deutet auf bundesweite Tendenzen hin. Auch in Berlin, Hamburg, Köln und Stuttgart sind Mietpreise zuletzt deutlich gestiegen. Mit Münchens neuem Rekordhoch wird die Frage immer dringlicher, wie der deutsche Wohnungsmarkt stabilisiert werden kann.

Wirtschaftsforscher des Instituts für Wirtschaftsforschung (ifo) warnen vor gesamtwirtschaftlichen Folgen: Höhere Wohnkosten reduzieren die Kaufkraft für andere Konsumgüter, erhöhen die Inflationsdynamik und können zu Abwanderung von Fachkräften führen. Die Bundesregierung hat zwar mit der Erhöhung der Wohngeldleistungen 2023 reagiert, doch Experten der Süddeutschen Zeitung argumentieren, dass dies bei laufend steigenden Mieten nur ein Pflaster auf einer offenen Wunde sei.

Auf politischer Ebene wird die Forderung nach schärferen Instrumenten lauter: Mietpreisbremsen, Quote für bezahlbare Wohnungen bei Neubauvorhaben, stärkere Förderung des sozialen Wohnungsbaus. Bayern und München haben 2024 zwar Programme aufgelegt, die Wirksamkeit ist aber bislang umstritten.

Ausblick

Für 2025 rechnen Marktbeobachter damit, dass die Mietpreise in München sich auf hohem Niveau stabilisieren oder weiter moderat steigen werden — ein Rückgang ist nicht zu erwarten. Der Druck auf dem Wohnungsmarkt bleibt enorm. Entscheidend wird sein, ob die Stadt und Bayern es schaffen, das Neubautempo deutlich zu erhöhen. Laut dem Münchner Oberbürgermeister Dieter Reiter sollen bis 2030 mindestens 10.000 zusätzliche Wohnungen entstehen, doch Kritiker bezweifeln, dass dieses Ziel realistisch ist.

Langfristig könnte ein Umdenken in der Stadtentwicklung nötig sein: Höherbauen, gemischte Stadtteile mit verschiedenen Einkommensgruppen, verstärkte Zusammenarbeit mit Umlandgemeinden im Münchner Ballungsraum. Auch das Homeoffice-Modell, das vielen Arbeitnehmern einen Umzug ins Umland ermöglicht, könnte perspektivisch Entlastung bringen — vorausgesetzt, die Infrastruktur und Anbindung stimmt. Bis es soweit ist, werden Millionen Münchner mit den Rekordmieten kämpfen.