Immobilienmarkt: Hat der Markt seinen Boden gefunden?

Der deutsche Immobilienmarkt durchlebt 2025 eine Phase der Stabilisierung nach Jahren turbulenter Bewegungen. Während Käufer und Investoren lange Zeit von Unsicherheit geplagt wurden – getrieben durch explodierende Zinsen und sinkende Kaufkraft – deuten aktuelle Marktdaten darauf hin, dass sich die Lage beruhigt hat. Doch von einer echten Erholung kann noch nicht die Rede sein. Stattdessen beobachten Experten einen fragmentierten Markt, in dem regionale Unterschiede stärker denn je ausfallen und die Schere zwischen prosperierenden und stagnierenden Regionen weiter auseinandergeht.

Bodenbildung mit Vorbehalten: Der Gesamtmarkt im Überblick

Nach dem deutlichen Preisrückgang auf dem deutschen Immobilienmarkt in den Jahren 2022 bis 2024 scheint der Markt endlich wieder festen Boden unter den Füßen zu finden. Getrieben durch die kontinuierliche Zinserhöhung der Europäischen Zentralbank von Juli 2022 bis September 2023 war es für Millionen von Deutschen erheblich schwieriger geworden, sich ein Eigenheim zu leisten. Die Hypothekenzinsen sprangen von historischen Tiefständen knapp über einem Prozent auf über vier Prozent – eine Verschiebung, die den Immobilienmarkt in einer Geschwindigkeit traf, die zuletzt in den 1990er-Jahren beobachtet worden war.

Jetzt, im Jahr 2025, stabilisieren sich die Finanzierungskonditionen auf einem moderaten Niveau. Zehnjährige Baufinanzierungen sind für bonitätsstarke Käufer zwischen 3,0 und 3,5 Prozent zu haben – das ist zwar deutlich höher als in den Tiefzinsjahren 2010 bis 2021, aber spürbar niedriger als auf dem Höhepunkt der Zinserhöhungskampagne. Diese Planbarkeit kehrt zurück. Makler und Verbände berichten von erhöhter Nachfrageaktivität – nicht der Überschwang der Niedrigzinsjahre, aber ein solides, gesundes Transaktionsgeschäft. Die Anzahl abgeschlossener Kaufverträge hat sich 2025 gegenüber dem Einbruchsjahr 2023 nach Angaben des Statistischen Bundesamts merklich erholt, liegt aber noch deutlich unter dem Niveau von 2021.

Allerdings sollte die Bodenbildung nicht überbewertet werden. Fachleute unterscheiden präzise zwischen einer Stabilisierung und einer nachhaltigen Erholung. Erstere ist erkennbar vorhanden, letztere bleibt fraglich. Die reale Kaufkraft der Haushalte wurde durch die Inflationswelle 2021 bis 2023 nachhaltig beschädigt. Zwar profitieren Sparer mittlerweile wieder von attraktiven Geldmarkt- und Anleiherenditen, doch für den typischen Erstkäufer hat sich das finanzielle Fenster für Immobilienerwerb nicht wirklich weit geöffnet. Eigenkapitalanforderungen der Banken sind gestiegen, die Beleihungsquoten gesunken.

Preisniveaus und der Realitätscheck

Die gute Nachricht: Kaufpreise sind auf nahezu allen wichtigen Märkten gegenüber dem Spekulationshoch 2021/2022 gesunken. Die schlechte Nachricht: Sie sind nach diesem Rückgang in vielen Lagen immer noch deutlich höher als 2019. In einem Großteil der Metropolregionen liegen die Quadratmeterpreise 2025 noch immer fünf bis acht Prozent über dem Vorkrisenniveau. Das bedeutet: Käufer zahlen zwar weniger als auf dem Höhepunkt – aber keineswegs günstig. Der vdp-Index und der ifo-Immobilienpreisindex bestätigen diesen Befund übereinstimmend.

Dieser Realitätscheck erklärt auch, warum sich viele potenzielle Käufer weiterhin vom Markt fernhalten. Ein Teil wartet auf weitere Preisrückgänge, ein anderer Teil hofft auf erneut sinkende Finanzierungszinsen. EZB-Ratssitzungen werden deshalb mit ungewöhnlicher Intensität verfolgt. Jede Andeutung weiterer Zinssenkungen befeuert Spekulationen, jede restriktivere Aussage des EZB-Rats drückt die Marktstimmung. Diese Abhängigkeit von der Geldpolitik ist ein strukturelles Merkmal des aktuellen Marktzyklus.

Tabellarischer Überblick: Regionale Preisentwicklung 2025

Die Tabelle verdeutlicht die fundamentale Spaltung des deutschen Immobilienmarkts. Während Ballungsräume wie München und Frankfurt am Main leichte Preissteigerungen verzeichnen, dokumentieren sinkende Notierungen in Berlin, Hamburg und vor allem im ländlichen Raum eine zunehmende Zweiklassen-Dynamik. (Quellen: Verband deutscher Pfandbriefbanken, Immobilienverbände, Maklererhebungen, Statistisches Bundesamt)

Regionale Unterschiede: Die große Aufsplitterung

Die Gewinner: Metropolen mit Arbeitsmarktmagneten

Frankfurt am Main, München und Stuttgart – die großen Wirtschaftszentren Deutschlands – zeigen 2025 eine Widerstandskraft, die andere Regionen nicht aufweisen. Frankfurt profitiert von seiner Rolle als führender Finanzplatz der Eurozone, der seit dem Brexit zusätzlich an Gewicht gewonnen hat. München zieht Hightech- und Biotechnologie-Arbeitskräfte an und verzeichnet trotz des allgemeinen Drucks weiterhin Zuzug. Stuttgart bleibt ein zentraler Standort der Automobil- und Zulieferindustrie, auch wenn der Transformationsdruck durch die Elektromobilität erheblich ist.

Diese Regionen konnten zwar ebenfalls den Preisrückgängen der Jahre 2022 bis 2024 nicht vollständig entgehen, stabilisierten sich aber deutlich schneller als der Bundesdurchschnitt. Die Mietniveaus bleiben in diesen Städten robust, was bedeutet, dass institutionelle Investoren und private Vermieter hier weiterhin akzeptable Bruttomietrenditen zwischen 3,5 und 4,5 Prozent erzielen können – in einem Marktumfeld, in dem das risikofreie Zinsniveau ebenfalls bei rund 2,5 Prozent liegt, eine überschaubare, aber noch vertretbare Prämie.

Besonders bemerkenswert ist die Entwicklung in München. Während der Gesamtmarkt unter Preisdruck leidet, zeigt die bayerische Landeshauptstadt als einzige Großstadt eine positive Preistendenz von 0,8 Prozent gegenüber 2024. Dies ist kein Zufall: Das Angebot an Neubauimmobilien ist durch gedrosselte Bautätigkeit – Baugenehmigungen brachen bundesweit 2023 und 2024 um jeweils mehr als 20 Prozent ein – strukturell knapp geblieben. Die Nachfrage übersteigt das Angebot in gut angebundenen Lagen weiterhin spürbar.

Die Verlierer: Ländlicher Raum und strukturschwache Regionen

Ein völlig anderes Bild zeigt sich in strukturschwachen Regionen Ostdeutschlands, Teilen des Ruhrgebiets und peripheren ländlichen Räumen. Hier summieren sich strukturelle Bevölkerungsabnahme, fehlende Arbeitsplatzperspektiven und ein durch Leerstand geprägtes Angebotsüberangebot zu einem toxischen Cocktail für Immobilienwerte. Durchschnittliche Kaufpreise von rund 2.800 Euro pro Quadratmeter im ländlichen Raum klingen zunächst moderat – verschleiern aber, dass in besonders abgehängten Kreisen Immobilien zu Preisen weit darunter kaum Abnehmer finden.

Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat wiederholt darauf hingewiesen, dass in bestimmten Landkreisen nicht die Finanzierungskosten das größte Hindernis für den Immobilienerwerb darstellen, sondern schlicht fehlende Perspektiven und mangelnde Infrastruktur. Breitbandausbau, medizinische Versorgung und Nahverkehrsanbindung entscheiden zunehmend darüber, ob eine Region Zuzug generiert oder weiter Einwohner verliert.

Mietmarkt: Entspannung bleibt aus

Wer angesichts sinkender Kaufpreise auf eine Entspannung auch im Mietmarkt gehofft hatte, sieht sich enttäuscht. Das Gegenteil ist eingetreten. Da der Kaufmarkt jahrelang schwächelte, blieben viele Haushalte im Mietverhältnis – auch jene, die eigentlich hätten kaufen wollen. Gleichzeitig hat die stark gedrosselte Neubautätigkeit das Angebot an Mietwohnungen in Ballungsräumen weiter verknappt. Das Ergebnis: Mieten in Metropolregionen sind 2025 erneut gestiegen, in München auf durchschnittlich 19,20 Euro pro Quadratmeter und Monat, in Frankfurt auf 17,50 Euro.

Für einkommensschwächere Haushalte hat sich die Lage damit nicht verbessert, sondern verschärft. Der Anteil der Mietbelastung am verfügbaren Haushaltseinkommen überschreitet in Großstädten für viele Miethaushalte die kritische Schwelle von 30 Prozent. Sozialpolitisch ist das ein Brandbeschleuniger. Die Mietpreisbremse greift in angespannten Märkten zwar für Bestandsmietverträge, schützt aber nicht vor Erstvermietungspreisen im Neubau, die als Signalpreise für den Gesamtmarkt wirken.

Neubau: Strukturelles Defizit ohne schnelle Lösung

Die Bundesregierung hatte ambitionierte Neubauziele ausgegeben – 400.000 neue Wohnungen jährlich. Erreicht wurde dieses Ziel zuletzt 2022 annähernd; seitdem bricht die Bautätigkeit dramatisch ein. 2024 wurden nach Schätzungen des Hauptverbands der Deutschen Bauindustrie nur noch rund 220.000 bis 240.000 Wohnungen fertiggestellt. 2025 dürfte sich das Bild kaum verbessern, da die Genehmigungszahlen des Jahres 2023 – der Vorlauf für aktuelle Fertigstellungen – noch schwächer ausgefallen waren.

Ursachen sind vielfältig: gestiegene Baukosten durch Materialpreiserhöhungen und höhere Lohnkosten, überbordende Bürokratie bei Genehmigungsverfahren sowie die gestiegenen Finanzierungskosten für Bauträger. Viele Projekte wurden auf Eis gelegt oder ganz abgebrochen, weil sich die Kalkulation zwischen Herstellungskosten und erzielbaren Verkaufspreisen nicht mehr aufgeht. Das strukturelle Wohnungsdefizit, das das Pestel-Institut und das IW Köln auf mehrere hunderttausend Einheiten schätzen, wächst damit weiter – mit absehbaren Folgen für den Mietmarkt der kommenden Jahre.

Investoren: Vorsichtige Rückkehr institutioneller Akteure

Auf der Investorenseite zeigt sich ein differenziertes Bild. Große institutionelle Akteure – Versicherungen, Pensionsfonds, offene Immobilienfonds – hatten ihren deutschen Wohnimmobilienanteil in den Jahren 2022 und 2023 teils erheblich reduziert oder Neukäufe vollständig eingestellt. 2025 deuten Transaktionsdaten auf eine vorsichtige Rückkehr hin. Die gesunkenen Kaufpreise haben die Einstiegsrenditen verbessert, die Zinsstabilisierung erlaubt wieder verlässlichere Kalkulationen.

Besonders gefragt sind dabei energetisch sanierte Bestandsimmobilien sowie Neubauten mit niedrigem Energiebedarf. Die verschärften EU-Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden – Stichwort Gebäudeenergiegesetz – haben einen strukturellen Keil zwischen modernisierten und unsanierten Beständen getrieben. Altbauten ohne energetische Ertüchtigung verlieren überproportional an