Immobilienmarkt: Preise fallen — wer verliert, wer gewinnt

Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einem tiefgreifenden Umbruch. Nach Jahren massiver Preissteigerungen und historischer Rekordwerte korrigieren die Preise in weiten Teilen des Landes spürbar nach unten — und mit ihnen verschieben sich wirtschaftliche Kräfteverhältnisse, Vermögen und Zukunftsperspektiven. Wer profitiert von diesem Marktshift? Wer verliert? Eine strukturierte Analyse des größten Immobilienzyklus-Wendepunkts seit der Finanzkrise 2008.

Der Wendepunkt: Wie es zum Marktumbruch kam

Die Ursachen der aktuellen Marktkorrektur liegen in der Gleichzeitigkeit mehrerer Schocks, die sich gegenseitig verstärkt haben. Über mehr als ein Jahrzehnt befeuerten Niedrigzinsen, anhaltende Zuwanderung, die Konzentration von Bevölkerung und Wirtschaft in Ballungsräumen sowie eine expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) eine außergewöhnliche Preisrallye. In den sieben größten deutschen Städten — Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf — stiegen die Quadratmeterpreise zwischen 2010 und 2022 teilweise um mehr als 100 Prozent. Ein Einfamilienhaus, das 2010 für rund 450.000 Euro zu haben war, kostete auf dem Höhepunkt des Zyklus gut 950.000 Euro.

Die Kehrtwende kam mit der Zinswende der EZB ab Mitte 2022. Innerhalb von weniger als zwei Jahren stiegen die marktüblichen Hypothekenzinsen von unter einem Prozent auf knapp vier Prozent. Für Käufer einer 500.000-Euro-Immobilie bedeutet das — bei vergleichbarem Tilgungssatz — eine Verdopplung der monatlichen Zinsbelastung von rund 400 auf über 1.600 Euro. Hinzu kamen stark gestiegene Bau- und Materialkosten infolge der Lieferkettenkrisen sowie ein realer Kaufkraftverlust durch die Inflationswelle 2022/2023. Das Ergebnis: einbrechende Nachfrage, massive Kaufzurückhaltung und ein historischer Einbruch bei Transaktionen und Baugenehmigungen, wie das Statistische Bundesamt und das ifo Institut übereinstimmend dokumentieren.

Die Verlierer: Wer unter Druck gerät

Immobilienentwickler und Bauunternehmen

Am härtesten trifft der Abschwung Projektentwickler und Baukonzerne. Vorhaben, die auf Basis der Preise von 2021 und 2022 kalkuliert wurden, lassen sich am heutigen Markt häufig nicht mehr kostendeckend vermarkten. Die Marge schrumpft nicht, weil die Baukosten gesunken wären — sie sind im Gegenteil erhöht geblieben —, sondern weil die erzielbaren Verkaufspreise gefallen sind. Mehrere mittelständische Projektentwickler haben bereits Insolvenz angemeldet. Laut ifo Institut befindet sich der Baukonjunkturindex seit Anfang 2023 im negativen Bereich, und das Neugeschäft schrumpft weiter.

Auch im Handwerk zeigen sich die Folgen deutlich: Dachdecker, Elektriker und Sanitärbetriebe berichten von spürbar rückläufigen Aufträgen im Neubausegment. Die Beschäftigung im Bausektor ist laut Bundesagentur für Arbeit um knapp 9 Prozent gegenüber dem Höhepunkt gesunken — ein Beschäftigungsabbau, der in der Fläche spürbar ist.

Finanzinstitute und Hypothekengeber

Banken, Sparkassen und spezialisierte Hypothekenfinanzierer spüren den Rückgang auf zwei Wegen gleichzeitig. Erstens ist das Neugeschäft mit Wohnimmobilienkrediten eingebrochen: Das Transaktionsvolumen hat sich seit 2022 nahezu halbiert, entsprechend weniger Kreditverträge werden abgeschlossen. Zweitens geraten Bestandskredite unter Beobachtung: Immobilien, die als Sicherheit hinterlegt wurden, sind heute weniger wert als zum Zeitpunkt der Kreditvergabe. Das erhöht die theoretische Ausfallquote — auch wenn die Bundesbank bislang betont, dass die Kreditqualität im deutschen Bankensystem insgesamt stabil geblieben ist. Kritischer ist die Lage bei Instituten mit hohem Gewerbeimmobilien-Anteil im Portfolio, wo die Preiskorrekturen noch ausgeprägter ausfallen.

Selbst genutzte Eigentümer mit geringem Eigenkapital

Wer auf dem Höhepunkt des Marktes mit wenig Eigenkapital gekauft hat, sitzt heute rechnerisch auf einer Immobilie, deren Marktwert unter oder nahe am ausstehenden Kreditbetrag liegt — ein Phänomen, das in der Finanzwissenschaft als „negative Eigenkapitalposition" bekannt ist. Solange diese Haushalte ihre Raten bedienen können und nicht verkaufen müssen, bleibt der Verlust latent. Doch bei Scheidung, Jobverlust oder Umzug wird er real. Das DIW Berlin schätzt, dass rund 5 bis 8 Prozent der zwischen 2019 und 2022 abgeschlossenen Finanzierungen rechnerisch in diese Risikozone geraten könnten.

Die Gewinner: Wer aus dem Abschwung Kapital schlägt

Kaufkräftige Erstkäufer mit Eigenkapital

Für Haushalte mit solidem Eigenkapital und gesichertem Einkommen eröffnet die Korrektur erstmals seit Jahren eine reale Kaufoption. In Städten wie Berlin oder Hamburg liegen die Preise je nach Lage und Objekttyp 10 bis 20 Prozent unter dem Höchststand. Gleichzeitig sind die Zinsen zwar höher als in der Nullzinsphase, aber gegenüber dem Niveau von 2023 leicht zurückgekommen. Wer jetzt kauft, zahlt einen fairen Marktpreis — ohne die Überhitzungsaufschläge der Boomjahre. Laut Statista ist die Zahl der Suchanfragen für Wohneigentum auf Immobilienportalen seit Anfang 2024 wieder gestiegen, was auf wachsendes Kaufinteresse hindeutet.

Mieter in angespannten Märkten — paradoxerweise nicht

Intuitiv könnte man erwarten, dass fallende Kaufpreise auch Mietern nützen. Das Gegenteil ist jedoch der Fall: Weil der Einbruch bei den Neubaugenehmigungen das Wohnraumangebot weiter verknappt, steigen die Mieten in Großstädten trotz sinkender Kaufpreise. Das ifo Institut weist ausdrücklich darauf hin, dass der Rückgang bei Neubauprojekten die Wohnraumknappheit strukturell verschärft und den Mietpreisauftrieb für die kommenden Jahre programmiert.

Institutionelle Investoren mit Liquidität

Für große institutionelle Investoren — Versicherungen, Pensionskassen, gut kapitalisierte Immobilienfonds — bietet der Abschwung Einstiegschancen, die in der Boomphase schlicht nicht existierten. Wer heute Objekte in guten Lagen zu korrigierten Preisen erwirbt und einen Anlagehorizont von zehn bis fünfzehn Jahren mitbringt, positioniert sich für die nächste Aufwärtsphase. Brancheninterne Daten zeigen, dass mehrere große Fonds ihre Ankaufsquoten seit Mitte 2023 deutlich erhöht haben.

Der Staat als Wohnungspolitischer Akteur

Niedrigere Grundstücks- und Immobilienpreise bieten öffentlichen Wohnungsbaugesellschaften und Kommunen die Chance, zu günstigeren Konditionen Flächen zu erwerben und sozialen Wohnungsbau zu reaktivieren. Ob dieser politische Wille vorhanden ist und die öffentlichen Haushalte die nötigen Mittel freimachen, bleibt die entscheidende Frage — bislang fehlt es an konkreten Umsetzungen im erforderlichen Maßstab.

Strukturelle Folgen: Was sich dauerhaft verändert

Der aktuelle Zyklus hinterlässt nicht nur kurzfristige Verwerfungen, sondern verändert den Markt strukturell. Erstens wird der Neubaurückgang den Wohnungsmangel in Ballungsräumen auf Jahre hinaus verschärfen — mit entsprechenden Konsequenzen für den Mietmarkt. Zweitens ist eine Konsolidierung unter Projektentwicklern und kleineren Bauträgern zu erwarten: Die Marktbereinigung wird die Branchenstruktur verändern. Drittens dürfte das veränderte Zinsniveau das Bewusstsein für realistische Immobilienbewertungen schärfen — die Ära der scheinbar risikolosen Preisexplosion ist vorerst beendet.

Das ifo Institut rechnet damit, dass die Talsohle bei den Kaufpreisen in den meisten Großstädten im Verlauf des Jahres 2025 durchschritten werden könnte — vorausgesetzt, die EZB setzt ihren vorsichtigen Zinssenkungskurs fort. Bis dahin bleibt der Markt durch geringe Transaktionsdynamik, hohe Unsicherheit und die beschriebene Divergenz zwischen Kauf- und Mietpreisen geprägt.

Wer den deutschen Immobilienmarkt heute liest, liest auch die Stimmungslage der deutschen Volkswirtschaft insgesamt: ein Markt im Übergang, zwischen Korrektur und vorsichtiger Neuorientierung — ohne einfache Gewinner und mit sehr realen Verlierern.

Weiterführende Informationen: Statistisches Bundesamt