Sanierungspflicht: Was auf Immobilieneigentümer zukommt

Die Sanierungspflicht für Immobilieneigentümer wird zu einem der zentralen Themen der deutschen Immobilienwirtschaft. Hintergrund ist die EU-Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive – EPBD), die in allen Mitgliedstaaten schrittweise umgesetzt werden muss. Für Deutschland bedeutet dies: Wer eine Immobilie besitzt, wird in absehbarer Zeit mit strengeren Energieeffizienzanforderungen konfrontiert sein. Die Anforderungen sind ehrgeizig, die Fristen eng und die Kosten erheblich. Doch es gibt auch Fördermöglichkeiten, die Eigentümer nutzen können.

Die EU-Gebäuderichtlinie: Hintergrund und Ziele

Die europäische Gebäuderichtlinie ist Teil des Green Deal der EU – dem ehrgeizigen Plan zur Klimaneutralität bis 2050. Der Gebäudesektor ist für rund 40 Prozent des Energieverbrauchs in der EU verantwortlich und trägt damit erheblich zu den CO₂-Emissionen bei. Um diese Emissionen strukturell zu senken, verpflichtet die EPBD alle Mitgliedstaaten, ihre Gebäudebestände energetisch zu ertüchtigen. Die überarbeitete Fassung der Richtlinie wurde im Mai 2024 im Amtsblatt der EU veröffentlicht; die Mitgliedstaaten haben anschließend zwei Jahre Zeit für die Umsetzung in nationales Recht.

Für Deutschland bedeutet das konkret: Gebäude, die den künftig vorgeschriebenen Energieeffizienzstandard nicht erfüllen, müssen saniert werden. Der Fokus liegt zunächst auf öffentlichen Gebäuden und großen Wohngebäuden. Doch auch Eigentümer von Einfamilienhäusern und kleineren Mehrfamilienhäusern werden mittelfristig betroffen sein. Derzeit arbeitet die Bundesregierung an der Umsetzung der Richtlinie in deutsches Recht. Die konkrete Ausgestaltung ist noch nicht vollständig geklärt, erste Eckpunkte sind jedoch bekannt. Eigentumsverbände und Immobilienorganisationen warnen bereits jetzt vor zu strikten Vorgaben, die Millionen von Eigentümern vor erhebliche finanzielle Belastungen stellen würden.

Besonders brisant: In Deutschland gibt es nach Schätzungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW Köln) rund 19 Millionen Wohngebäude – der überwiegende Teil davon stammt aus der Vor-Wärmeschutzverordnungs-Ära, also aus der Zeit vor 1979. Viele dieser Gebäude weisen einen Primärenergiebedarf von weit über 150 kWh pro Quadratmeter und Jahr auf. Der Handlungsbedarf ist enorm.

Energieeffizienzklassen: Das neue Klassifizierungssystem

Von EH 55 bis zum „Zero Emission Building Standard"

Das Klassifizierungssystem unterscheidet zwischen verschiedenen Effizienzklassen, die anhand des sogenannten Primärenergiebedarfs ermittelt werden. Der Primärenergiebedarf bezieht sich auf die Gesamtenergiemenge, die aufgewendet werden muss, um ein Gebäude zu betreiben – also nicht nur Heizung, sondern auch Warmwasser, Lüftung und sonstige technische Systeme.

Die ambitionierteste Effizienzklasse im deutschen System ist derzeit EH 40 (Effizienzhaus 40). Gebäude dieser Klasse verfügen über eine hochmodern gedämmte Gebäudehülle sowie moderne Heizungs- und Lüftungstechnik. EH 55 gilt häufig als Neubaustandard. Viele ältere Gebäude befinden sich dagegen in den Klassen EH 100, EH 130 oder schlechter. Nach der neuen Gebäuderichtlinie soll spätestens 2050 jedes Gebäude in der EU einen „Zero Emission Building Standard" (ZEBS) erfüllen – also im Betrieb keine fossilen Emissionen mehr verursachen. Auf dem Weg dorthin sind Zwischenziele vorgesehen: Diskutiert wird, ob ab 2033 alle großen Wohngebäude die Klasse EH 80 erreichen müssen und ab 2040 die Klasse EH 60.

Hinweis: Die Kostenwerte sind Orientierungswerte auf Basis aktueller Marktdaten und können je nach Gebäudezustand, Region und Maßnahmenumfang erheblich abweichen. Förderquoten gelten für das Bundesförderprogramm Effiziente Gebäude (BEG) der KfW und können sich ändern.

Energieausweise und ihre Bedeutung

Jedes Gebäude, das verkauft oder vermietet wird, benötigt einen Energieausweis. Dieser ist der erste Schritt, um den tatsächlichen Effizienzstandard einer Immobilie zu ermitteln. Der Energieausweis enthält wichtige Daten: den aktuellen Energiebedarf oder Energieverbrauch, die empfohlenen Sanierungsmaßnahmen und eine Einordnung in eine Effizienzklasse von A+ bis H.

In Deutschland gibt es zwei Arten von Energieausweisen: den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis. Der Bedarfsausweis wird von zertifizierten Energieberatern erstellt, ist detaillierter, aber auch kostspieliger – er kostet je nach Gebäudegröße zwischen 300 und 800 Euro. Der Verbrauchsausweis basiert auf tatsächlichen Verbrauchsdaten der vergangenen drei Jahre und ist günstiger, aber weniger aussagekräftig. Perspektivisch soll der Bedarfsausweis zum Standard werden, was für Eigentümer Investitionen in eine professionelle Energieberatung unvermeidlich macht.

Die konkreten Sanierungsanforderungen und Fristen

Die Sanierungspflicht wird nicht über Nacht wirksam. Stattdessen ist ein gestaffeltes System geplant, das verschiedene Eigentümergruppen zu unterschiedlichen Zeitpunkten betrifft:

Öffentliche Gebäude: Für öffentliche Immobilien gelten bereits heute strengere Anforderungen. Hier ist die Sanierungspflicht am weitesten fortgeschritten. Die EPBD sieht vor, dass öffentliche Gebäude als Vorreiter fungieren und die Zielwerte früher erreichen müssen als private Bestandsgebäude.

Große Wohngebäude (mehr als 250 m² Nutzfläche): Diese müssen nach dem aktuellen Diskussionsstand bis 2033 mindestens EH 80 erreichen, bis 2040 dann EH 60. Für Gebäude in den schlechtesten Energieeffizienzklassen – also die 15 Prozent der ineffizientesten Gebäude eines Landes – könnte die Pflicht zur Sanierung noch früher greifen.

Kleine Wohngebäude und Einfamilienhäuser: Für diese Gruppe sind die Fristen großzügiger bemessen, aber auch hier ist klar: Bis 2050 muss der gesamte Gebäudebestand den ZEBS erfüllen. Eigentümer von Einfamilienhäusern sollten daher frühzeitig einen Sanierungsfahrplan erstellen lassen, um kostspielige Einzelmaßnahmen zu vermeiden und Fördergelder optimal auszuschöpfen.

Ausnahmen: Die EPBD sieht Ausnahmen für bestimmte Gebäudekategorien vor – darunter denkmalgeschützte Gebäude, Ferienhäuser mit geringer Nutzungsintensität sowie Gebäude, bei denen eine Sanierung technisch oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Die genaue Definition dieser Ausnahmen obliegt jedoch den Mitgliedstaaten, sodass noch Unklarheit besteht, wie weit der deutsche Gesetzgeber hier gehen wird.

Kosten und Finanzierung: Was kommt auf Eigentümer zu?

Die finanziellen Dimensionen der Sanierungspflicht sind beträchtlich. Eine Vollsanierung eines typischen Einfamilienhauses aus den 1960er-Jahren auf EH 55-Niveau kostet nach aktuellen Marktdaten zwischen 80.000 und 150.000 Euro – je nach Ausgangszustand, Größe und Maßnahmenumfang. Selbst eine Teilsanierung, etwa die Kombination aus neuer Dämmung, Fenstertausch und moderner Heizanlage, schlägt mit 40.000 bis 70.000 Euro zu Buche.

Für Vermieter kommt eine weitere Dimension hinzu: Das Mietrecht setzt enge Grenzen bei der Umlage von Modernisierungskosten auf Mieter. Nach aktuellem Recht dürfen maximal acht Prozent der Sanierungskosten pro Jahr auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden – und auch das nur unter strengen Bedingungen. Für viele Vermieter, insbesondere Kleinvermieter mit einem oder zwei Objekten, ist das wirtschaftlich kaum darstellbar.

Der Staat stellt Fördermittel bereit, um die Last abzufedern. Das wichtigste Instrument ist das Bundesförderprogramm Effiziente Gebäude (BEG) der KfW-Bank. Es umfasst Zuschüsse und zinsgünstige Kredite für Einzel- sowie Komplettsanierungen. Daneben bieten die Bundesländer eigene Programme an, und auch die BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) fördert den Austausch von Heizungsanlagen. Wichtig: Förderanträge müssen in der Regel vor Beginn der Maßnahmen gestellt werden.

Was Eigentümer jetzt tun sollten

Die wichtigste Botschaft lautet: Abwarten ist keine Strategie. Je später saniert wird, desto höher sind erfahrungsgemäß die Kosten – sowohl wegen steigender Materialpreise als auch wegen zunehmenden Handwerkerengpässen. Wer jetzt handelt, sichert sich zudem noch volle Fördersätze, die in Zukunft möglicherweise gekürzt werden.

Experten empfehlen folgende Schritte: Zunächst sollte ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) durch einen zertifizierten Energieberater erstellt werden. Dieser Fahrplan legt fest, in welcher Reihenfolge Maßnahmen sinnvoll sind – und bringt beim BEG-Programm einen Bonus von fünf Prozentpunkten auf die Förderquote. Im zweiten Schritt gilt es, Fördermittel zu beantragen und Angebote von Fachbetrieben einzuholen. Drittens sollten Eigentümer die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten bei energetischen Sanierungen prüfen – seit 2020 können selbstnutzende Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen 20 Prozent der Sanierungskosten über drei Jahre von der Steuer absetzen.

Die Sanierungspflicht ist kein Schreckgespenst, sondern eine strukturelle Notwendigkeit – für das Klima, aber auch für den langfristigen Werterhalt von Immobilien. Wer die Pflicht als Chance begreift und frühzeitig plant, kann erhebliche Energiekosten sparen, den Immobilienwert steigern und staatliche Fördergelder mitnehmen, bevor sie möglicherweise knapper werden. Die Zeit zum Handeln ist jetzt.