Immobilienmarkt 2025: Experten im Check

Rund 14 Prozent sind die Immobilienpreise in deutschen Großstädten zwischen ihrem Höchststand und dem Tiefpunkt gefallen — eine Korrektur, wie sie die Bundesrepublik seit Jahrzehnten nicht erlebt hat. Jetzt diskutieren Expertinnen und Experten, ob die Talsohle durchschritten ist oder ob weitere Korrekturen folgen. Wir nehmen die prominentesten Thesen unter die Lupe und gleichen sie mit belastbaren Daten ab.

Was die Experten prognostizieren — und was davon trägt

Ein viel beachtetes Video, das Expertenmeinungen zur Entwicklung des deutschen Immobilienmarkts bündelt, kursiert derzeit in Wirtschaftskreisen. Die darin versammelten Thesen reichen von einer raschen Erholung über eine langfristige Seitwärtsbewegung bis hin zu weiteren strukturellen Preisrückgängen in bestimmten Segmenten. Der Reiz solcher Formate liegt in ihrer Zugänglichkeit — die Gefahr besteht im selektiven Zitieren einzelner Stimmen ohne den nötigen Datenkontext.

Tatsächlich ist die Lage differenzierter, als es einfache Narrativen erlauben. Der deutsche Immobilienmarkt ist kein monolithisches Gebilde. Er zerfällt in Wohn- und Gewerbeimmobilien, in Eigentum und Miete, in Metropolen und ländliche Räume, in Neubau und Bestand — und in all diesen Segmenten laufen gerade unterschiedliche Zyklen gleichzeitig.

Grundsätzlich lassen sich die Expertenpositionen in drei Lager einteilen: Erholungsoptimisten, Seitwärtsrealisten und strukturelle Pessimisten. Alle drei Positionen haben Argumente auf ihrer Seite. Entscheidend ist, welche Indikatoren man priorisiert.

Der Zinseffekt: Entlastung ja — Befreiung nein

Einer der meistdiskutierten Einflussfaktoren ist die Zinsentwicklung. Die Europäische Zentralbank hat ihren Leitzins in mehreren Schritten gesenkt. Für viele Experten im umlaufenden Video ist das das entscheidende Signal: Kaufen jetzt wieder attraktiver, Finanzierungskosten sinken.

Diese These ist korrekt — aber unvollständig. Zwar sind die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen von ihrem Höchststand von zeitweise über vier Prozent auf aktuell rund drei bis dreieinhalb Prozent gesunken. Dennoch liegen sie damit immer noch weit oberhalb der Nullzinsphase, die den Immobilienboom der 2010er Jahre befeuert hatte. Eine Rückkehr zu den Niedrigzinsbedingungen, unter denen viele Käufer ihre Kalkulation aufgebaut hatten, ist aus heutiger Sicht nicht zu erwarten.

Das DIW Berlin betont in seiner Analyse, dass der kombinierte Effekt aus gestiegenen Zinsen und nach wie vor hohen Kaufpreisen in vielen Lagen dazu führt, dass die Mietrenditen weiterhin unter den Finanzierungskosten liegen. Für Kapitalanleger ist das ein strukturelles Problem, das sich nicht allein durch moderate Zinssenkungen auflöst. (Quelle: DIW Berlin)

Für selbstnutzende Käufer ist das Bild etwas günstiger: Wer ohnehin kaufen möchte und langfristig plant, profitiert von einer etwas gesunkenen monatlichen Belastung. Der Nachfragestau nach Wohneigentum, der sich durch die Zinskorrektur aufgebaut hat, ist real — er entlädt sich aber nur zögerlich in Transaktionen.

Mehr Hintergrund zur Preisentwicklung bietet die Analyse Immobilienmarkt dreht: Kaufpreise steigen erstmals wieder nach.

Wer profitiert — und wer nicht

Gewinner: Bestandshalter mit niedrig verzinsten Altdarlehen

Wer in den Jahren des billigen Geldes zu niedrigen Zinsen langfristig finanziert hat und über einen großen, gut gelegenen Bestand verfügt, ist strukturell im Vorteil. Die Mietpreise steigen in vielen Städten weiter — getrieben von einem anhaltenden Angebotsdefizit bei Wohnungen, das das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung auf mehrere hunderttausend Einheiten beziffert. Bestandshalter sehen steigende Einnahmen bei gleichbleibenden Finanzierungskosten.

Davon profitieren vor allem große Wohnungsgesellschaften und institutionelle Investoren mit diversifizierten Portfolios. Der Druck auf Mieterinnen und Mieter in Ballungsräumen bleibt entsprechend hoch — ein sozialpolitischer Aspekt, den rein renditegetriebene Expertenprognosen häufig ausblenden.

Verlierer: Projektentwickler und der Neubausektor

Für den Neubausektor ist die Lage nach wie vor ernst. Gestiegene Baukosten, höhere Finanzierungskosten für Entwickler und eine anhaltend schwache Nachfrage nach neuen Eigentumswohnungen zu Marktpreisen haben dazu geführt, dass zahlreiche Projektentwicklungen auf Eis liegen oder ganz aufgegeben wurden. Statista dokumentiert einen Rückgang der Baugenehmigungen auf den tiefsten Stand seit rund zwei Jahrzehnten. (Quelle: Statista)

Das trifft nicht nur die Unternehmen direkt: Handwerksbetriebe, Zulieferer und planende Berufe spüren den Auftragsrückgang. Dieser Multiplikatoreffekt wird in vielen Expertenrunden unterschätzt. Eine Erholung des Immobilienmarkts auf der Preisseite bedeutet nicht automatisch eine Erholung des Bausektors — im Gegenteil kann knappes Angebot Preise stützen, ohne dass ein einziger neuer Quadratmeter entsteht.

Einen tieferen Blick auf die Verliererseite des Marktes bietet Immobilienmarkt: Preise fallen — wer verliert, wer gewinnt.

Die Gewerbeimmobilien-Krise: Das unterschätzte Risiko

Während Wohnimmobilien die öffentliche Debatte dominieren, schwelt im Gewerbebereich eine Krise, die in ihrer Tiefe noch nicht vollständig erfasst ist. Büroimmobilien leiden unter dem strukturellen Wandel durch Homeoffice und hybride Arbeitsmodelle. Die Leerstandsquoten in deutschen Büromärkten steigen — in manchen Städten auf über zehn Prozent. Verkaufspreise und Bewertungen sind zweistellig gesunken.

Das ist für den Finanzsektor relevant: Banken und Versicherungen halten erhebliche Exposures in gewerblichen Immobilienkrediten. Die Bundesbank hat in ihrem Finanzstabilitätsbericht explizit auf Risiken hingewiesen, die aus der Neubewertung von Gewerbeimmobilien-Portfolios entstehen können. Abschreibungsbedarf bei institutionellen Anlegern und Kreditausfälle bei Projektentwicklern sind Szenarien, die in den optimistischen Expertenprognosen für Wohnimmobilien oft ausgeblendet werden. (Quelle: Deutsche Bundesbank)

Wer die Frage stellt, ob der Markt seinen Boden gefunden hat, muss diesen Teilmarkt gesondert betrachten — denn für Büro- und Handelsimmobilien in peripheren Lagen könnte der Tiefpunkt noch nicht erreicht sein. Eine vertiefte Einschätzung dazu liefert die Analyse Immobilienmarkt: Hat der Markt seinen Boden gefunden?.

Demografischer Druck und politische Rahmenbedingungen

Expertengespräche über den Immobilienmarkt blenden häufig den demografischen Faktor aus. Dabei ist er langfristig einer der stärksten Treiber. In Wachstumsregionen mit Zuzug — München, Hamburg, Berlin, Frankfurt — bleibt die Nachfrage nach Wohnraum strukturell hoch, auch wenn die Transaktionszahlen kurzfristig schwächeln. In Schrumpfungsregionen dagegen ist ein fundamentales Nachfrageproblem entstanden, das durch keine Zinssenkung zu lösen ist.

Hinzu kommt die politische Dimension: Mietenrecht, Grunderwerbsteuer, kommunale Bebauungspläne und staatliche Förderinstrumente prägen den Markt erheblich. Das Auslaufen von Förderprogrammen der KfW hatte messbare Auswirkungen auf die Transaktionszahlen bei Wohneigentumsbildung. Neue Impulse sind diskutiert, aber noch nicht in ausreichendem Maße implementiert.

Die ifo-Forscher warnen zudem davor, dass die Baukapazitäten selbst bei anziehender Nachfrage kurzfristig nicht ausreichen würden, um den Bedarf zu decken — zu viele Fachkräfte haben den Sektor in der Krise verlassen, zu viele Unternehmen haben Kapazitäten abgebaut. (Quelle: ifo Institut)

Regionale Divergenz: Die Einheitsprognose ist eine Illusion

Metropolen versus Peripherie

Eine der gravierendsten methodischen Schwächen vieler Expertenprognosen ist die Behandlung "des deutschen Immobilienmarkts" als homogene Größe. Tatsächlich laufen in München und in einer ostdeutschen Mittelstadt grundverschiedene Zyklen. Während in Großstädten die Mietpreise weiter steigen und Kaufpreise sich stabilisieren, sind in peripheren Lagen Korrekturen von über zehn Prozent keine Seltenheit — und weitere Rückgänge nicht ausgeschlossen.

Das DIW hat in regionalen Analysen belegt, dass der demografisch bedingte Nachfragedruck in wachsenden Städten strukturell anderen Regeln folgt als in Regionen mit Bevölkerungsrückgang. Prognosen, die beide in einen Topf werfen, taugen wenig für konkrete Entscheidungen. (Quelle: DIW Berlin)

Logistik und Wohnen als relative Gewinner

Innerhalb des Immobiliensektors gibt es klare relative Gewinner: Logistikimmobilien profitieren vom strukturellen Wachstum des E-Commerce und einer Neuausrichtung von Lieferketten. Pflegeimmobilien und betreutes Wohnen gewinnen durch die demografische Verschiebung an Bedeutung. Diese Nischenmärkte sind weniger zyklisch sensitiv und werden in populären Videoformaten selten ausreichend differenziert.

Zur Frage, welche gesellschaftlichen Kräfte Märkte und Regulierung beeinflussen, sind auch strukturelle politische Einordnungen relevant — etwa warum bestimmte Parteien mit wohnungspolitischen Versprechen Wählergruppen mobilisieren, wie etwa in der Analyse Simplicissimus: Warum die AfD so stark ist — Faktencheck und MrWissen2go: Die AfD und das Grundgesetz — ein Faktencheck beleuchtet wird.

Fazit: Differenzierung statt Großthese

Die im Expertenvideo versammelten Positionen sind nicht falsch — sie sind unvollständig. Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase der Differenzierung, nicht der einfachen Erholung oder des anhaltenden Absturzes. Wohnungsmärkte in Metropolen stabilisieren sich, der Neubausektor steckt in einer strukturellen Krise, Gewerbeimmobilien durchlaufen eine tiefe Korrektur, und periphere Lagen kämpfen mit demografisch bedingtem Nachfrageschwund.

Wer aus diesen gemischten Signalen eine einheitliche Handlungsempfehlung ableitet, vereinfacht auf eine Weise, die mehr Schaden anrichten kann als nutzen. Belastbare Daten von Bundesbank, DIW, ifo und Statista zeichnen ein Bild, das Optimismus in Teilsegmenten erlaubt — aber keine pauschale Entwarnung rechtfertigt. Expertenmeinungen sind Hypothesen, keine Fakten. Die Datenlage ist der Anker.