Vonovia-Chef wehrt sich gegen Enteignungsrufe und Mietregulierung

Der neue Vorstandsvorsitzende von Vonovia, Luka Mucic, hat sich in einer Grundsatzrede gegen Enteignungsforderungen und staatliche Mietregulierungen ausgesprochen. Dabei identifizierte er illegale Untervermietungen als wesentlichen Preistreiber auf dem deutschen Wohnungsmarkt. In einem wirtschaftspolitisch aufgeladenen Moment, in dem die Debatte um bezahlbaren Wohnraum tiefe gesellschaftliche Gräben aufreißt, setzt der DAX-notierte Immobilienkonzern auf eine differenzierte Gegenerzählung: Nicht die institutionellen Vermieter seien das Kernproblem, sondern die graue Wirtschaft im Wohnungssegment, die weder Steuern zahle noch Preistransparenz biete.

Mucics These: Illegale Vermietung als Preistreiber

Luka Mucic, seit wenigen Monaten an der Spitze von Vonovia, argumentiert in seiner Grundsatzposition mit bemerkenswerter Präzision: Illegal vermietete Wohnungen verzerren den regulären Markt erheblich. Während legitime Vermietungsunternehmen an strenge Regulierungen, Steuerpflichten und Transparenzanforderungen gebunden sind, operiert die illegale Untervermietung ohne diese Zwänge. Das führe zu einem strukturellen Wettbewerbsnachteil für regulierte Anbieter – und langfristig zu einem Verdrängungseffekt zulasten des transparenten Marktsegments.

Konkret beschreibt Mucic ein wirtschaftliches Paradoxon: Je stärker der Staat gegen legale Vermietungsunternehmen vorgehe – etwa durch Mietpreisbremsen oder Enteignungsdebatten –, desto attraktiver werde die illegale Alternative für renditeorientierte Kleinanleger. Wenn ein Eigentümer seine Wohnung nicht selbst bewohnt, sondern durch Kettenvermietung mehrfach untervermietet, entstehe ein Multiplikator-Effekt, der faktische Mieten häufig über dem legalen Marktpreis halte – jedoch ohne jede Transparenz und ohne steuerliche Erfassung. Diese Argumentation verdient eine sachliche Prüfung: Sie ist in Teilen plausibel, doch darf sie nicht darüber hinwegtäuschen, dass auch reguläre Großvermieter durch konzentrierte Marktmacht erheblichen Einfluss auf das Preisniveau ausüben.

Die These steht im direkten Widerspruch zur politischen Stoßrichtung mehrerer Bundesländer sowie zu den Forderungen von Mieterinitiativen, die institutionelle Wohnungskonzerne als Hauptverantwortliche für Mietanstiege sehen. Mucic verweist hingegen auf illegale Mietstrukturen in der Grauzone als systemisches Problem, das staatlicher Kontrolle weitgehend entzogen ist. Diese Rahmung ist strategisch geschickt – sie verschiebt die Verantwortungsdebatte, ohne die eigene Marktstellung zu hinterfragen.

Vonovia in Zahlen: Marktdaten im Überblick

Hinweis: Die genannten Kennzahlen basieren auf zuletzt veröffentlichten Unternehmensmitteilungen sowie Schätzungen von Marktbeobachtern. Eine offizielle Bestätigung durch den Jahresabschluss steht teilweise noch aus.

Der ökonomische Hintergrund: Wer profitiert, wer verliert?

Die Positionierung von Mucic ist nicht allein eine defensive Reaktion auf Enteignungsforderungen wie die Berliner Volksinitiative „Deutsche Wohnen und Co. enteignen". Sie ist zugleich ein bewusster Versuch, die wirtschaftspolitische Debatte neu zu rahmen und die Verantwortlichkeit für Mietpreisanstiege umzuverteilen. Eine nüchterne Analyse der Interessenlagen ergibt folgendes Bild:

Profiteure der aktuellen Lage: Akteure in der Grauzone – also Eigentümer, die Wohnungen ohne Gewerbeanmeldung mehrfach untervermieten, sowie Plattformbetreiber im Kurzzeitmietbereich – erzielen Renditen ohne regulatorische Belastung. Auch institutionelle Investoren mit konzentrierten Beständen in angespannten Märkten profitieren von strukturell knappem Angebot, das die Mieten treibt, unabhängig davon, ob sie selbst reguliert sind oder nicht.

Verlierer: Primär betroffen sind einkommensschwache Haushalte, die auf dem freien Markt konkurrenzfähige Mieten weder im legalen noch im irregulären Segment finden. Laut Statista lag der Anteil der Haushalte mit einer Mietbelastungsquote über 30 Prozent des Nettoeinkommens zuletzt bei rund 40 Prozent in deutschen Großstädten – ein Wert, der auf strukturelles Marktversagen hindeutet, das sich nicht monokausal erklären lässt. Daneben verliert der Staat durch nicht erfasste Mieteinnahmen erhebliche Steuereinnahmen; das DIW schätzt das fiskalische Ausfallpotenzial allein durch illegale Untervermietungen im dreistelligen Millionenbereich jährlich.

Betroffene Sektoren: Neben dem Wohnimmobilienmarkt selbst sind der Bausektor, die kommunale Infrastrukturplanung sowie der Finanzierungsmarkt für Wohnprojekte unmittelbar berührt. Steigende Zinsen haben die Neubautätigkeit laut ifo Institut seit 2022 spürbar gedämpft, was das Angebotsproblem strukturell verschärft – unabhängig davon, ob man Vonovia oder der Grauzone die Hauptschuld zuweist.

Kritische Einordnung: Strategie oder substanzielle Analyse?

Mucics Argumentation verdient Respekt für ihre Differenziertheit – und gleichzeitig kritische Distanz. Richtig ist, dass illegale Untervermietung ein reales und fiskalisch relevantes Problem darstellt, das von Politik und Medien systematisch unterbelichtet wird. Richtig ist auch, dass regulierte Großvermieter wie Vonovia unter erheblichem öffentlichem Druck stehen, der nicht immer auf belastbaren Daten beruht.

Gleichwohl wäre es analytisch unredlich, die Marktmacht institutioneller Wohnungskonzerne auszublenden. Vonovia verwaltet rund 415.000 Einheiten, überwiegend konzentriert in Ballungsräumen mit angespannter Wohnraumlage. Selbst wenn die Nettokaltmiete von durchschnittlich 7,10 Euro pro Quadratmeter unter dem Branchendurchschnitt anderer Großkonzerne liegt, bedeutet allein die Bestandsgröße eine erhebliche Preissetzungsmacht in lokalen Teilmärkten. Die Bundesbank hat wiederholt darauf hingewiesen, dass Konzentrationseffekte im Mietwohnungsmarkt die klassischen Marktmechanismen einschränken können.

Darüber hinaus bleibt Mucic eine Antwort auf die Frage schuldig, wie Vonovia aktiv zur Ausweitung des bezahlbaren Wohnraumangebots beitragen will – über den Verweis auf eigene Regulierungskonformität hinaus. Die großen institutionellen Vermieter argumentieren, ihre transparenten und sozialversicherungspflichtigen Geschäftsmodelle seien per se ein gesellschaftlicher Mehrwert gegenüber der Grauzone. Das ist nicht falsch – aber auch nicht hinreichend als sozialpolitische Antwort auf eine Wohnungskrise, deren Ursachen vielschichtig sind.

Ausblick: Regulierung, Neubau oder Marktbereinigung?

Die wohnungspolitische Debatte in Deutschland steht vor einer Weggabelung. Drei Szenarien zeichnen sich ab: Erstens eine verschärfte staatliche Regulierung – Mietpreisbremse, Umwandlungsverbote, im Extremfall Vergesellschaftung –, die kurzfristig Entlastung signalisiert, langfristig aber Investitionsanreize dämpfen dürfte. Zweitens eine angebotsorientierende Strategie mit beschleunigten Genehmigungsverfahren, Bauvereinfachungen und steuerlichen Anreizen für Neubau, die strukturell wirksamer wäre, aber einen langen politischen Atem erfordert. Drittens – und das ist der Kern von Mucics Plädoyer – eine konsequente Bekämpfung der Grauzone durch bessere Datenlage, digitale Meldepflichten und steuerliche Durchsetzung, die den Wettbewerbsnachteil regulierter Anbieter beseitigen würde.

Realistisch betrachtet wird eine effektive Wohnungspolitik alle drei Ansätze kombinieren müssen. Die Debatte, die Mucic anstößt, ist insofern wertvoll – sie lenkt den Blick auf ein vernachlässigtes Strukturproblem. Sie ersetzt jedoch keine umfassende Strategie für bezahlbaren Wohnraum in deutschen Ballungsräumen und befreit Vonovia nicht von der Verpflichtung, die eigene Rolle in einem angespannten Markt selbstkritisch zu reflektieren.