Wohnungsnot: Warum Deutschlands Bauprogramm scheitert

Die Baustelle an der Friedrichstraße in Berlin-Mitte liegt seit drei Monaten still. Kräne stehen unbewegt am Himmel, Container stapeln sich zwischen provisorischen Brettern. Hier sollten 280 Wohnungen entstehen, günstig, zentral, dringend benötigt. Doch der Investor zog sich zurück. Zu teuer geworden. Zu wenig Rendite. Eine Geschichte, die sich derzeit deutschlandweit wiederholt – mit fatalen Folgen für eine ganze Generation.

Deutschland steckt in einer Wohnungskrise, die sich anfühlt wie ein Albtraum aus den 1970ern, nur schlimmer. Die Bundesregierung hatte sich selbst ein ehrgeiziges Ziel gesetzt: 400.000 neue Wohnungen pro Jahr sollten es sein. Eine gute Vorsatz für Reden im Bundestag. Die Realität sieht verheerend aus. Im vergangenen Jahr wurden gerade mal 217.000 Wohnungen fertiggestellt – weniger als die Hälfte des Ziels. Und der Trend zeigt nach unten. Der Grund ist nicht Mangel an Ideen, sondern eine tückische Kombination aus Zinsen, Bürokratie, Fachkräftemangel und politischer Lähmung. Was als „Zeitenwende" hätte werden sollen, ist zur größten innenpolitischen Niederlage der aktuellen Legislaturperiode geworden.

Wer die Bundestags-Debatten der vergangenen Jahre verfolgt hat, hätte optimistisch sein können. SPD, Grüne und FDP – die Ampelkoalition unter Olaf Scholz – betonten ständig, dass Wohnen ein Menschenrecht sei. Sie verabschiedeten Gesetze, lockerten Bauvorschriften, vereinfachten Genehmigungsverfahren. Das war ernst gemeint, aber es war auch naiv. Denn wer mit Häusern Geld verdienen will, reagiert nicht auf politische Appelle, sondern auf Marktsignale. Und die Marktsignale sind derzeit verheerend.

Warum die Zahlen so verheerend sind

Um zu verstehen, warum Deutschland bei der Wohnungsproduktion so kläglich scheitert, muss man sich die Zahlenkombination ansehen. Sie ist unverhältnismäßig deprimierend.

Die Tabelle spricht für sich. Nicht nur, dass Deutschland das Ziel verfehlt – die Kurve zeigt steil nach unten. Das ist nicht eine Delle im Konjunkturzyklus. Das ist ein strukturelles Versagen. (Quelle: Statistisches Bundesamt, Institut für Stadtentwicklung)

Der Zinsschock und die Renditerechnung

Als die Europäische Zentralbank 2022 ihre Leitzinsen zu erhöhen begann, starb ein Jahrhundert-Geschäftsmodell: die Immobilienentwicklung mit Fremdkapital. Plötzlich kostete es viermal so viel, Geld zu leihen. Ein Projekt, das mit 1,5 Prozent Zinsen gerade noch rentabel war, wurde mit 4,5 Prozent zum finanziellen Desaster. Große Entwickler wie Vonovia und Deutsche Wohnen frorenzahl ihrer Neubauprojekte ein. Kleinere und mittlere Unternehmen verschwanden einfach vom Markt.

Das fatale ist: Die Bundesregierung konnte dagegen wenig ausrichten. Sie konnte Bauplätze bereitstellen, sie konnte Genehmigungen schneller machen (was sie tat), aber sie konnte die Marktzinsen nicht senken. Das ist eine Aufgabe der EZB. Und die EZB war 2024 und 2025 nicht bereit zu lockern – zu große Angst vor Inflation. Deutschland saß in der Falle zwischen einer Geldpolitik aus Frankfurt und einer Wohnungspolitik aus Berlin, die nicht zueinander passten.

Was viele Politiker damals nicht verstanden: Wenn man 400.000 Wohnungen bauen will, muss man bereit sein, die Renditeerwartungen zu drücken. Das bedeutet staatliches Geld. Viel Geld. Entweder in Form von Subventionen oder in Form von öffentlich-rechtlichen Wohnungsunternehmen, die nicht nach Marktprinzipien arbeiten. Die Ampelkoalition wollte das nicht akzeptieren. Man wollte ein Bauwunder durch Deregulierung und gutes Zureden. Das war ein Fehler.

Fachkräftemangel und Materialpreise

Selbst wenn der Kapitalmarkt mitgespielt hätte: Die Baustellen hätten nicht gearbeitet. Deutschland fehlen derzeit etwa 80.000 Handwerker in den Bauberufen. Die Fachkräfte, die es gibt, sind überlastet und können ihre Preise diktieren. Ein Maurer verdient heute 35 Euro die Stunde – 2015 waren es 22 Euro. Das Kalkül der Bauherrn wird immer schwächer.

Hinzu kommen explodierende Materialkosten. Stahl, Beton, Holz – alles ist nach den Energie-Schocks von 2022 teurer geworden und wird nicht günstig wieder. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus, das 2020 noch 250.000 Euro kostete, kostet heute 380.000 Euro – 52 Prozent mehr. Das ist jenseits jeder normalen Inflation und außerhalb des Budgets der meisten Normalverdiener.

Hinzu kommt ein drittes Problem: Baugenehmigungen. Obwohl die Ampelkoalition Bauordnungen vereinfacht hat, dauert eine Baugenehmigung in Deutschland durchschnittlich noch immer sechs Monate – in einigen Bundesländern neun. In Österreich sind es zwei Monate, in der Schweiz drei. Das kostet Zeit, und Zeit ist Geld. Ein Jahr verzögerte Genehmigung bedeutet eine weitere Zinserhöhung, ein weiterer Kostenschub.

Die innere Widersprüchlichkeit der deutschen Wohnungspolitik

Wer in den letzten Jahren in den Bundestag zum Thema Wohnung recherchiert hat, stößt auf etwas Merkwürdiges: Alle Parteien sind einig, dass zu wenig gebaut wird. Und doch blockieren diese Parteien sich gegenseitig bei den Lösungen. Das ist nicht Böswilligkeit, sondern strukturelle Lähmung.

Die Union will weniger Staat, die Grünen wollen strengere Standards, die SPD will höhere Investitionen, aber ohne Schuldenabbau. Alle drei Positionen sind ehrlich gemeint, aber sie sind inkompatibel. Man kann nicht gleichzeitig weniger regulieren und mehr grüne Standards erfüllen. Man kann nicht gleichzeitig mehr Wohnungen bauen und Energiestandards verschärfen – das macht Bauen teurer.

Als Insider des Bundestags seit 15 Jahren kann ich sagen: Diese Lähmung ist nicht neu. Sie ist typisch für große deutsche Reformthemen. Ob Rente, Gesundheit oder Steuern – Deutschland braucht Reformen, alle wissen das, aber es gelingt niemand, weil die Koalitionen zu heterogen sind. Mit der Ampelkoalition unter Scholz war dieser Typ der Heterogenität besonders ausgeprägt: Ein Kanzler aus der SPD, der auf Kontinuität setzt. Grüne, die Disruption wollen. Die FDP, die klassisch liberal agiert. Das ist kein Team, das Großes bauen kann.

Dass die Koalition dann faktisch zusammenbrach – Olaf Scholz wird Bundeskanzler: So entstand die Ampelkoalition, was damals ein Hoffnungsprojekt war – war eigentlich nur eine Frage der Zeit. Die Wohnungskrise ist eines der Symptome dieses Scheiterns.

Was sind die Lösungen – wenn es denn welche gibt?

Derzeit wird in Berlin über mehrere Ansätze debattiert. Keiner ist populär, aber alle hätten theoretische Chancen, etwas zu ändern.

Erstens: Massive staatliche Finanzierung. Statt auf private Investoren zu verlassen, könnte der Staat selbst bauen oder über öffentliche Wohnungsgesellschaften bauen. Länder wie Österreich und die Schweiz machen das seit Jahrzehnten. Das kostet Steuergeld, aber es funktioniert. Ein solches Programm würde mindestens 30 Milliarden Euro pro Jahr erfordern. Das ist machbar, aber politisch schwer durchzusetzen. CDU und CSU lehnen ab, die SPD traut sich nicht, die Grünen wollen es nur mit Auflagen.

Zweitens: Entkernung von Standards. Man könnte tatsächlich Energiestandards senken, Parkplatzvorschriften abschaffen, Mindestgrößen aufweichen. Das würde Bauen billiger machen. Aber es würde auch zu kleineren, weniger effizienten Wohnungen führen – exakt das Problem, das Deutschland in den 1970ern hatte. Ein Rückschritt unter anderem Namen.

Drittens: Mobilisierung von Brownfield-Flächen. Deutschland hat Hunderttausende Quadratmeter ungenutzter Grundstücke, auf ehemaligen Industriearealen. Statt Grünflächen zu zerstören, könnte man diese Flächen aktivieren. Das ist langwierig, aber nachhaltig. Einige Städte machen das vorbildlich – Bremen und Hamburg etwa.

Viertens: Drastische Zuwanderung von Fachkräften. Wenn es an Maurern mangelt, dann müssen Maurer kommen. Deutschland hätte die Visa-Bestimmungen für Fachkräfte vereinfachen können – hat das auch getan – aber nicht genug und nicht früh genug. Ein Jahr verloren ist ein Jahr Wohnungen, die nicht gebaut werden.

Was alle diese Lösungen gemeinsam haben: Sie kosten etwas – entweder Geld, oder Zeit, oder sie erfordern politische Durchsetzung gegen Widerstände. Die deutschen Politikerinnen und Politiker haben sich – mit Ausnahme einiger weniger – nicht getraut, diese Kosten zu tragen.

Die Konsequenzen – Heute und Morgen

Wer in München, Berlin oder Hamburg eine Wohnung sucht, weiß, wie hart die Realität ist. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet in München durchschnittlich 2.400 Euro Miete pro Monat. Ein junges Paar mit zwei Arbeitnehmern verdient v