Bausparkassen lehnen Bundesbaugesellschaft ab und schlagen Alternativen vor

Die deutsche Bausparkassenbranche wehrt sich vehement gegen die Pläne der Bundesregierung zur Gründung einer staatlichen Bundesbaugesellschaft. In einem Gespräch mit dem Handelsblatt haben führende Manager der Branche ihre Kritik an der Initiative von Vizekanzler Stephan Klingbeil deutlich artikuliert. Sie werfen der Bundesregierung vor, mit einem „politischen Luftschloss" ein strukturelles Problem lösen zu wollen, das tiefere Wurzeln hat. Stattdessen präsentieren die Bausparkassen konkrete Gegenvorschläge, wie der deutsche Wohnungsbau tatsächlich beschleunigt und effizienter gestaltet werden könnte – ohne neue staatliche Bürokratie aufzubauen.

Der Konflikt zwischen der Bundesregierung und der Bausparkassenbranche offenbart einen grundsätzlichen Dissens darüber, wie Deutschland aus seiner Wohnungskrise herausfinden kann. Während die SPD unter Klingbeil auf staatliche Intervention setzt, argumentiert die Privatwirtschaft für marktgesteuerte Lösungen. Diese Debatte wird nicht nur in Regierungskreisen, sondern auch in Kommunen und bei Investoren intensiv geführt – denn die Zukunft des Wohnungsmarktes hat enorme wirtschaftliche und sozialpolitische Konsequenzen.

Wohnungsmangel in Deutschland: Die Zahlen hinter der Krise

Der Wohnungsmangel in Deutschland ist keine neue Herausforderung, aber die Dynamik hat sich in den letzten fünf Jahren dramatisch verschärft. Nach Berechnungen des Pestel-Instituts fehlten Deutschland Ende 2023 etwa 750.000 Wohnungen – Tendenz steigend. Besonders in Ballungsräumen wie Berlin, München, Hamburg und dem Rhein-Main-Gebiet sind die Engpässe eklatant. Die durchschnittlichen Mietpreise sind in diesen Regionen zwischen 2015 und 2023 um 30 bis 50 Prozent gestiegen, während die Löhne nicht Schritt halten konnten.

Statistisches Bundesamt und Bundesbank warnen gleichermaßen vor den makroökonomischen Folgen: Ohne drastische Maßnahmen könnte die fehlende Wohnungsversorgung zum Bremsblock für Wirtschaftswachstum und Fachkräftegewinnung werden. Besonders Unternehmen beim Aufbau neuer Standorte berichten von Rekrutierungsschwierigkeiten, weil qualifizierte Arbeitskräfte keinen bezahlbaren Wohnraum finden. Die Bauquote, also die Anzahl neu errichteter Wohneinheiten pro Jahr, ist 2023 auf den tiefsten Stand seit zwei Jahrzehnten gefallen.

Klingbeils Bundesbaugesellschaft: Konzept und Kritik

Vizekanzler Klingbeil hat sich zum Ziel gesetzt, eine vollständig staatlich kontrollierte Bundesbaugesellschaft zu gründen, die flächendeckend und mit schnelleren Verfahren Wohnungen errichten soll. Das Modell orientiert sich an historischen Beispielen wie der Neuen Heimat in den 1960er Jahren oder modernen europäischen Modellen wie in Wien und Kopenhagen, wo kommunale und staatliche Wohnungsunternehmen einen großen Marktanteil haben. Die Regierung erhofft sich davon, dass staatliche Akteuren ohne Profitdruck schneller bauen und günstiger vermieten können.

Die Bausparkassen argumentieren jedoch, dass dieses Modell für Deutschland in mehreren Punkten nicht funktionieren wird. Sie kritisieren folgende Aspekte: Erstens würde eine neue Bundesbaugesellschaft mit derselben Materialknappheit, denselben Arbeitskräftemangel und denselben Genehmigungsbürokratien konfrontiert sein wie private Bauträger. Ein staatliches Label löse diese Engpässe nicht auf. Zweitens geben die Manager zu bedenken, dass die öffentlichen Haushalte bereits stark belastet sind – eine großflächige Wohnungsproduktion durch den Staat würde massive Schuldenaufnahmen erfordern. Drittens warnen sie vor Verdrängungseffekten: Wenn der Staat massiv in den Wohnungsmarkt einsteigt, könnte private Investitionstätigkeit abgelöst werden, statt sie zu ergänzen.

Bausparkassen schlagen Alternativen vor: Regulierung statt Intervention

Die Branche hat konkrete Gegenvorschläge entwickelt, die auf Marktmechanismen und intelligente Regulierung setzen. Ein Kernpunkt ist die Beschleunigung von Genehmigungsverfahren. Während das Genehmigungsverfahren für ein Wohnbauprojekt derzeit durchschnittlich 18 bis 24 Monate dauert, käme es in anderen europäischen Ländern mit 6 bis 8 Monaten aus. Die Bausparkassen schlagen vor, digitale Verfahrensprozesse und einheitliche Baustandards einzuführen, um diese Zeitverluste zu beheben.

Ein zweiter Vorschlag betrifft die Mobilisierung von Brachflächen. Deutschland hat nach Angaben der Bausparkassen etwa 30.000 Hektar Konversionsflächen – ehemalige Kasernen, Industrieareale, Bahngelände – die kurzfristig für den Wohnungsbau nutzbar wären. Durch steuerliche Anreize und zügigere Flächenbereitstellung durch Bund und Länder könnten private Investoren diese Flächen schneller entwickeln.

Drittens fordern die Bausparkassen eine Reform des Baunebenkosten-Katalogs. Derzeit verschlingen Gebühren, Steuern und Abgaben rund 15 bis 20 Prozent der Baukosten. Eine Reduzierung dieser „Baunebenkosten" würde unmittelbar zu günstigeren Wohnungen führen – ohne dass der Staat in den Bau selbst einsteigen müsste.

Viertens schlagen sie eine Ausweitung von Förderungsinstrumenten vor, insbesondere durch zinsverbilligte Darlehen über KfW und andere öffentliche Banken. Durch gezielte Kredite könnten private Bauträger ihre Finanzierungskosten senken, ohne dass der Staat selbst bauen müsste.

Finanzierung und fiskalische Realitäten

Ein wirtschaftlich zentrales Argument der Bausparkassen ist die Finanzierungsfrage. Eine bundesweit agiierende Baugesellschaft, die 200.000 bis 300.000 Wohnungen jährlich errichten soll – wie Klingbeil angedeutet hat – würde Investitionen im zweistelligen Milliarden-Bereich erfordern. Die Bundesregierung, die bereits mit Schuldenbremsen und enormem Finanzierungsdruck kämpft, hätte dafür kaum Spielraum ohne neue Verschuldung.

Die Bausparkassen selbst verfügen nach eigenen Angaben über erhebliche liquide Mittel und könnten, mit den richtigen Rahmenbedingungen, als Finanzierungsquelle mobilisiert werden. Sie sammeln über Bausparverträge Sparvermögen in dreistelliger Milliardenhöhe und würden diese gerne in den Wohnungsneubau lenken – wenn die regulatorischen Hürden nicht so hoch wären.

Eine Studie des Bundesbank aus dem ersten Halbjahr 2024 bestätigt, dass private Investitionen in Wohnungsbau derzeit mangels attraktiver Renditeaussichten und Genehmigungsunsicherheiten sinken. Das deutet darauf hin, dass es weniger an Kapitalverfügbarkeit als an Planungssicherheit und regulatorischen Hemmnissen mangelt.

Europäische Vergleiche: Was funktioniert, was nicht

Während Befürworter der Bundesbaugesellschaft gerne auf Wien und Kopenhagen verweisen, ist der Vergleich problematisch. In Wien bewirtschaftet die Gemeinde Wien rund 60 Prozent des Wohnungsmarktes – das ist über Jahrzehnte historisch gewachsen und basiert auf einer völlig anderen Finanzierungsstruktur und Steuersystem. Kopenhagen hat zwar starke kommunale Wohnungsgesellschaften, aber ein viel kleineres Stadtgebiet mit vollkommen anderen Marktdynamiken als die Metropolregionen Deutschlands.

Finnland dagegen hat mit Marktmechanismen und strategischen Regulierungen – ähnlich dem, was die Bausparkassen vorschlagen – seine Wohnungskrise der 2010er Jahre erfolgreich bewältigt. Durch beschleunigte Genehmigungen und Bauplatzentwicklung wurde die Bauquote verdoppelt, ohne dass eine neue Bundesbaugesellschaft gegründet wurde.

Politische Positionen und nächste Schritte

Die Widerstände gegen Klingbeils Plan sind vielfältig. Neben den Bausparkassen haben auch Verbände der privaten Bauträger, Immobilienwirtschaft und sogar einzelne Landesregierungen ihre Bedenken geäußert. Allerdings finden die Pläne für eine Bundesbaugesellschaft auch Unterstützer – besonders unter Grünen und Linken, die eine stärkere staatliche Regulierung des Wohnungsmarktes befürworten.

Die Debatte wird sich in den kommenden Monaten verschärfen, insbesondere wenn es um konkrete Legislaturvorschläge geht. Die Bausparkassen signalisieren Gesprächsbereitschaft, fordern aber, dass die Regierung zunächst die von ihnen vorgeschlagenen Maßnahmen zur Beschleunigung und Kostenreduktion in Angriff nimmt – bevor über neue staatliche Strukturen entschieden wird.

Zentral für alle Szenarien bleibt: Deutschland braucht mehr Wohnungen schneller und günstiger. Ob das über eine Bundesbaugesellschaft, über verbesserte private Investitionsbedingungen oder über eine Mischform erreicht wird, ist letztlich eine politische Entscheidung – muss aber auf Basis realistischer wirtschaftlicher Szenarien getroffen werden. Die kommenden Wochen werden zeigen, ob die Regierung bereit ist, die fachlichen Argumente der Bausparkassen zu berücksichtigen, oder ob sie ihr ideologisches Konzept durchdrückt.

Das Handelsblatt wird diese Kontroverse intensiv beobachten und dokumentieren – als einer der wichtigsten deutschen Wirtschaftsmedien zur kritischen Analyse dieser fundamentalen Reformdebatte.