Immobilienpreise: Was aus den Jahresprognosen geworden ist

Rund 14 Prozent Preisrückgang in wenigen Jahren, dann eine überraschende Gegenbewegung: Der deutsche Immobilienmarkt hat die Prognostiker im vergangenen Jahr mehrfach überrascht – mal angenehm, mal schmerzhaft.

Wer Anfang des Jahres die Studien und Marktberichte der großen Institute aufmerksam las, begegnete einem breiten Konsens: Die Talsohle sei durchschritten, moderate Preiserholungen seien zu erwarten, vor allem in den Großstädten. Ein Jahr später zeigt der Blick in die Daten, dass dieser Konsens in Teilen stimmte – aber mit erheblichen Schattierungen, die in den Prognosen meist fehlten.

Was die Institute vorhergesagt hatten

Die dominante These lautete: Nach dem historischen Einbruch der Jahre zuvor werde sich der Markt stabilisieren. Das ifo Institut prognostizierte eine allmähliche Normalisierung der Transaktionszahlen, warnte aber gleichzeitig vor strukturellen Bremsfaktoren – insbesondere die hohen Finanzierungskosten, die nach dem rasanten Zinsanstieg der Europäischen Zentralbank viele potenzielle Käufer aus dem Markt gedrängt hatten (Quelle: ifo Institut). Das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) wiederum verwies auf eine sich verändernde Nachfragestruktur: Energieeffizienz, Sanierungspflichten und gestiegene Nebenkosten würden den Markt stärker segmentieren als je zuvor (Quelle: DIW).

Parallel dazu warnte die Bundesbank in ihrem Finanzstabilitätsbericht, dass Bewertungskorrekturen im Wohnimmobiliensegment noch nicht vollständig abgeschlossen seien und einzelne Marktsegmente – insbesondere Gewerbeimmobilien und hochpreisige Neubauten – weiteren Druck erfahren könnten (Quelle: Deutsche Bundesbank). Die Mietpreise hingegen, so der Konsens, würden weiter steigen, da das Angebot strukturell knapp bleibe.

Was tatsächlich eingetreten ist

Die Mietpreisprognose war die zuverlässigste aller Voraussagen. Laut Statista sind die Angebotsmieten in den sieben größten deutschen Städten im Jahresverlauf erneut deutlich gestiegen, in einigen Lagen um mehr als sechs Prozent (Quelle: Statista). Wer gemietet hat, spürte den Druck unmittelbar. Wer vermietet, profitierte – sofern Bestandsobjekte mit überschaubarem Sanierungsbedarf im Portfolio lagen.

Bei den Kaufpreisen war das Bild differenzierter. Tatsächlich haben sich die Preise für Bestandswohnungen in mehreren Metropolregionen leicht erholt, was die Stabilisierungsthese grundsätzlich bestätigt. Allerdings blieben die Transaktionsvolumina weit hinter den Erwartungen zurück. Viele Kaufinteressenten konnten sich trotz gesunkener Erwartungen weiterhin keine Finanzierung leisten, weil die Bauzinsen zwar von ihren Höchstständen zurückgekommen waren, aber noch immer auf einem historisch erhöhten Niveau lagen. Das Ergebnis: Preise erholten sich rechnerisch, aber der Markt blieb dünn gehandelt.

Wer profitiert, wer verliert

Die Gewinner des vergangenen Jahres auf dem Immobilienmarkt sind klar zu benennen: Bestandshalter mit energetisch vertretbaren Objekten in gefragten Lagen, institutionelle Investoren mit ausreichend Eigenkapitalpuffer und Geduld, um die Zinshochphase durchzusitzen, sowie Vermieter in Ballungszentren, die von der Mietpreisdynamik profitieren. Die Verlierer sind ebenso deutlich: Projektentwickler im Neubausegment, die zwischen gestiegenen Baukosten, höheren Finanzierungskosten und sinkender Zahlungsbereitschaft eingequetscht sind. Mehrere mittelgroße Projektentwickler haben Insolvenz angemeldet oder Projekte auf Eis gelegt.

Besonders hart hat es den Gewerbeimmobilienmarkt getroffen. Büroflächen in B-Lagen stehen teils leer, da Unternehmen ihre Raumstrategien nach dem Homeoffice-Paradigmenwechsel noch immer anpassen. Einkaufszentren außerhalb der Innenstädte sind strukturell unter Druck. Das ifo Institut hatte diese Entwicklung in seiner Prognose zwar angesprochen, die Tiefe und Breite der Korrektur aber unterschätzt (Quelle: ifo Institut).

Regionale Divergenzen: München, Leipzig und der ländliche Raum

Eine der markantesten Fehlstellen in den Jahresprognosen war die Homogenität des Blickwinkels. Viele Studien sprachen vom deutschen Immobilienmarkt, als ob es ihn in der Einzahl gäbe. Die Realität ist kleinräumiger. In München und Hamburg zogen die Kaufpreise für gut ausgestattete Bestandswohnungen früher und stärker an als erwartet – getrieben von einer Nachfrage, die mangels attraktiver Alternativen wieder in Betongold floss. Demgegenüber blieb der Markt in ostdeutschen Mittelstädten und ländlichen Regionen weiterhin träge. Leer stehende Immobilien finden in strukturschwachen Gebieten kaum Abnehmer, der demografische Druck tut sein Übriges.

Interessant ist dabei der Blick auf Leipzig und Dresden: Noch vor wenigen Jahren galten sie als Wachstumsstädte mit hohem Aufholpotenzial. Aktuell zeigen die Märkte dort eine Stagnation, die sich mit sozialen und politischen Entwicklungen in der Region überlagert. Die wirtschaftliche Stimmung in Teilen Sachsens und Sachsen-Anhalts ist gedämpft, was sich auch auf Immobilieninvestitionen auswirkt. Wer die politische Dimension des ostdeutschen Wirtschaftsraums besser verstehen möchte, findet in der Analyse zur AfD-Stärke bei der Bundestagswahl wichtige Hintergründe – und auch im Blick auf den Wahlkampf in Sachsen-Anhalt zeigt sich, wie eng politische Unsicherheit und wirtschaftliche Zuversicht miteinander verknüpft sind.

Neubaukrise: Das Segment, das alle unterschätzt haben

Keine Prognose hat die Tiefe der Neubaukrise vollständig erfasst. Die Kombination aus Baukosteninflation, Fachkräftemangel am Bau, stark gestiegenen Zinsen und bürokratischen Hürden hat dazu geführt, dass Neubauprojekte massenhaft verzögert oder ganz aufgegeben wurden. Was das für die Wohnungsversorgung bedeutet, wird erst in einigen Jahren vollständig sichtbar sein – nämlich dann, wenn die heute fehlenden Projekte als fehlendes Angebot auf dem Markt spürbar werden.

Bemerkenswert ist, dass das DIW und das ifo Institut die strukturellen Bremsen zwar benannt, aber deren Wirkungskombination unterschätzt haben. Ein einzelner Faktor – etwa höhere Zinsen – lässt sich von Entwicklern noch managen. Mehrere negative Faktoren gleichzeitig überfordern die Branche. Das Ergebnis ist ein historisch niedriger Neubaustand, der mittelfristig weiteren Druck auf den Mietmarkt erzeugen wird (Quelle: DIW).

Die Zinswende und ihre verzögerte Wirkung

Ein zentrales Narrativ der Jahresprognosen war, dass eine Zinswende der EZB den Immobilienmarkt beleben werde. Diese Zinswende hat stattgefunden – aber ihre Wirkung auf den Immobilienmarkt blieb schwächer und verzögerter als erhofft. Der Grund liegt in der Psychologie der Marktteilnehmer: Wer über Jahre von historisch niedrigen Zinsen profitiert hat, passt seine Erwartungshaltung nicht sofort an ein neues Zinsniveau an. Käufer warten ab, Verkäufer halten ihre Preisvorstellungen zunächst aufrecht. Dieser Preisfindungsprozess dauert länger als Modelle suggerieren.

Die Bundesbank hatte in ihren Berichten darauf hingewiesen, dass Bewertungsanpassungen Zeit brauchen und nicht linear verlaufen (Quelle: Deutsche Bundesbank). Diese Warnung war berechtigt, wurde in der öffentlichen Rezeption aber oft übergangen – zugunsten der griffigeren These von der bevorstehenden Markterholung.

Ein weiterer Faktor, den kaum eine Prognose ausreichend berücksichtigt hat, ist das veränderte makroökonomische Umfeld. Die deutsche Wirtschaft als Ganzes schwächelt. Wer wirtschaftliche Unsicherheit spürt – ob als Arbeitnehmer in der Industrie oder als Unternehmer im Mittelstand –, schiebt große Investitionsentscheidungen auf. Das spiegelt sich direkt im Immobilienmarkt wider. Die Krise in der Automobilindustrie, die sich in den vergangenen Monaten verschärft hat, betrifft nicht nur Beschäftigte und Aktionäre, sondern auch regionale Immobilienmärkte in Standortkommunen. Die Entwicklungen rund um den BMW-Führungswechsel und die neuen strategischen Herausforderungen oder die umfassendere Strukturkrise der Automobilbranche sind daher auch für Immobilienanalysten relevante Lektüre.

Was die Prognosekultur lernen muss

Der Rückblick auf die Jahresprognosen offenbart ein methodisches Problem, das über den Immobilienmarkt hinausgeht: Die meisten Modelle arbeiten mit Ceteris-paribus-Annahmen, also der Prämisse, dass alle anderen Faktoren gleich bleiben. In einem Umfeld mit hoher geopolitischer Unsicherheit, wirtschaftlichem Strukturwandel und politischen Verwerfungen ist diese Annahme fragwürdig. Ein Marktumfeld, in dem gleichzeitig Zinsen sinken, Neubau einbricht, Energiekosten hoch bleiben und die Gesamtkonjunktur stagniert, sprengt die Kapazität linearer Prognosemodelle.

Wer sich für die Frage interessiert, welche Erwartungen aktuell für den Immobilienmarkt kursieren, findet in der großen Immobilienprognose für das laufende Jahr eine fundierte Auseinandersetzung mit den aktuellen Thesen – und möglicherweise die Blaupause für den nächsten Prognose-Faktencheck in zwölf Monaten.

Eines lässt sich bereits jetzt festhalten: Der deutsche Immobilienmarkt ist kein monolithisches Gebilde, das sich mit einer einzigen Kennzahl beschreiben lässt. Wer kaufen, verkaufen oder investieren will, braucht kleinteilige Analysen statt nationale Durchschnittswerte. Und wer Prognosen liest, sollte ihre Modellannahmen genauso sorgfältig prüfen wie ihre Schlussfolgerungen.