Immobilienpreise 2025: Die große Prognose
Das Video prognostiziert steigende Preise. Wir prüfen Angebot, Zinsen und regionale Unterschiede
Rund 15 Prozent sind Immobilienpreise in Deutschland zwischen 2022 und 2024 im bundesweiten Durchschnitt gefallen – nun deuten erste Daten auf eine Trendwende hin. Doch wer jetzt auf schnelle Wertzuwächse spekuliert, übersieht strukturelle Risiken, die den Markt noch Jahre belasten werden.
Die Debatte über die künftige Preisentwicklung auf dem deutschen Immobilienmarkt ist wieder entbrannt. Zahlreiche Videoformate, Maklerverbände und Finanzdienstleister verbreiten derzeit die These steigender Preise – gestützt auf sinkende Bauzinsen und anhaltenden Wohnraummangel in Großstädten. ZenNews24 hat die zentralen Thesen geprüft und mit verfügbaren Marktdaten abgeglichen. Das Ergebnis ist differenzierter, als die bullischen Prognosen vermuten lassen.
Der Markt erholt sich – aber nicht überall
Die Bundesbank hat in ihrem aktuellen Monatsbericht eine partielle Stabilisierung des Wohnimmobilienmarktes festgestellt. Insbesondere in den sogenannten A-Städten – Berlin, München, Hamburg, Frankfurt, Köln, Stuttgart, Düsseldorf – zeigen sich erste Anzeichen einer Bodenbildung. Kaufpreise für Eigentumswohnungen legten in einzelnen Stadtteilen dieser Metropolen im Jahresvergleich geringfügig zu. Allerdings betont die Bundesbank ausdrücklich, dass von einem breiten Aufschwung keine Rede sein könne.
Das ifo Institut beobachtet parallel dazu eine nur langsame Erholung des Baugewerbes. Der ifo-Geschäftsklimaindex für den Hochbau bleibt auf historisch niedrigem Niveau. Auftragseingänge im Wohnungsbau stagnieren, die Zahl der Baugenehmigungen ist derzeit so gering wie seit Jahrzehnten nicht mehr. Für das laufende Jahr rechnet das ifo Institut mit einer Fertigstellung von lediglich rund 200.000 neuen Wohnungen – das ursprüngliche Ziel der Bundesregierung von 400.000 Einheiten jährlich ist damit vollständig gescheitert (Quelle: ifo Institut).
Diese Angebotslücke ist das stärkste Argument der Preissteigerungsthese. Wenn weniger gebaut wird, als die Nachfrage erfordert, steigen tendenziell die Preise für Bestandsimmobilien. Die Frage ist jedoch, ob dieser Effekt stark genug ist, um andere bremsende Kräfte zu überwinden.
Zinsen: Entlastung mit Grenzen
Der wichtigste Treiber der Preiskorrektur der vergangenen Jahre war der Zinsanstieg der Europäischen Zentralbank. Innerhalb weniger Monate verdoppelten sich die Bauzinsen nahezu – ein Schock für potenzielle Käufer, deren monatliche Belastung sprunghaft anstieg. Entsprechend brach die Nachfrage ein, und die Preise folgten.
Inzwischen hat die EZB begonnen, die Leitzinsen zu senken. Zehnjährige Baufinanzierungen sind derzeit für rund 3,5 bis 3,8 Prozent Zinsen erhältlich – deutlich weniger als auf dem Hochpunkt von zeitweise über vier Prozent. Dieser Rückgang macht Käufe wieder für mehr Haushalte kalkulierbar. Laut einer Erhebung des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) ist die Kaufbereitschaft der privaten Haushalte messbar gestiegen, ohne jedoch das Vorkrisenniveau zu erreichen (Quelle: DIW).
Das Problem: Selbst bei Zinsen von 3,5 Prozent sind Immobilien in den Ballungsräumen für mittlere Einkommensschichten kaum erschwinglich. Ein Durchschnittshaushalt in München mit einem Nettohaushaltseinkommen von 4.500 Euro monatlich müsste bei einem Wohnungspreis von 700.000 Euro und zwanzig Prozent Eigenkapital rund 2.800 Euro monatlich für Zins und Tilgung aufwenden – deutlich mehr als die üblicherweise empfohlene Belastungsgrenze von 30 bis 35 Prozent des Nettoeinkommens.
Die Hoffnung auf ein Rückkehren zu den Niedrigzinsen der Vorpandemiejahre gilt unter Ökonomen als unrealistisch. Das DIW und die Bundesbank gehen übereinstimmend davon aus, dass das neutrale Zinsniveau strukturell höher liegt als in den Jahren nach der Finanzkrise (Quelle: Bundesbank; DIW).
Regionale Spaltung: Metropolen versus Peripherie
Ein zentrales Versäumnis vieler pauschaler Preisprognosen ist die Gleichsetzung des deutschen Immobilienmarkts mit den Großstadtmärkten. Tatsächlich sind die Verhältnisse regional extrem unterschiedlich.
In schrumpfenden Regionen – Teilen Sachsen-Anhalts, des östlichen Thüringens oder der saarländischen Peripherie – ist Leerstand strukturell. Die Zahl der Nachfrager sinkt demografisch, Arbeitsplätze fehlen, Infrastruktur wird abgebaut. In diesen Märkten werden Preise nicht nur nicht steigen, sondern in vielen Fällen weiter fallen. Statista-Daten zeigen, dass Wohnimmobilien in stark schrumpfenden Kreisen bereits heute Kaufpreise unterhalb des Neubaukostenwerts erzielen (Quelle: Statista).
In Universitätsstädten mittlerer Größe – Münster, Freiburg, Heidelberg, Tübingen – ergibt sich ein gemischtes Bild. Anhaltende Zuzugsgewinne und knappes Angebot stützen die Preise, jedoch fehlt der spekulative Aufwärtsdruck der Vorjahre. Hier ist eher von einer Stagnation auf hohem Niveau auszugehen.
Die größte Dynamik wird weiterhin in den wirtschaftsstarken Metropolregionen erwartet. Berlin und Hamburg weisen vergleichsweise preiswertere Ausgangsniveaus gegenüber München oder Frankfurt auf und könnten von Zuzug und internationalem Kapital profitieren. Gleichzeitig belastet in Berlin die Regulierungsdiskussion rund um Mietpreisbremsen und mögliche Vergesellschaftungsdebatten das Investitionsklima.
Gewerbemarkt unter Druck
Während der Fokus der öffentlichen Debatte auf Wohnimmobilien liegt, lohnt ein Blick auf den gewerblichen Immobilienmarkt – dort ist die Lage deutlich angespannter. Büroimmobilien in zentralen Lagen vieler Städte kämpfen mit anhaltend hohen Leerstandsquoten. Die Durchsetzung von Homeoffice-Modellen hat die Nachfrage nach Büroflächen strukturell gedämpft. In Frankfurt und München liegt die Büroleerstandsquote laut Marktberichten bei über sieben Prozent – Tendenz steigend (Quelle: ifo Institut).
Einzelhandelsimmobilien in Innenstadtlagen stehen ebenfalls unter Druck. Der strukturelle Rückgang des stationären Handels, verstärkt durch den E-Commerce-Boom, macht klassische Geschäftshäuser und Einkaufszentren zu risikobehafteten Investitionsobjekten. Nur Logistikimmobilien bilden eine Ausnahme: Lager- und Distributionszentren verzeichnen weiterhin rege Nachfrage.
Wer profitiert, wer verliert?
Eine ehrliche Marktanalyse muss die Gewinner- und Verliererperspektive getrennt betrachten.
Profiteure einer leichten Preisstabilisierung oder moderaten Erholung sind zunächst Bestandshalter – private wie institutionelle Investoren, die in den Niedrigzinsjahren günstig eingekauft haben und nun mit auslaufenden Kreditlinien in einem veränderten Markt kalkulieren müssen. Für diese Gruppe ist schon ein Ende des Preisverfalls ein positives Signal. Ebenfalls profitieren Bauträger, die aufgeschobene Projektentwicklungen nun unter veränderten Rahmenbedingungen bewerten können.
Zu den Verlierern gehören Erstkäufer ohne substanzielles Eigenkapital. Der Traum von der selbstgenutzten Immobilie bleibt für mittlere Einkommensschichten in den Ballungsräumen auf absehbare Zeit schwer erreichbar – trotz gesunkener Zinsen. Auch kleine und mittelständische Bauunternehmen leiden weiterhin unter dem Auftragsrückgang, wie die aktuelle Lageeinschätzung des Mittelstands zeigt: Die Stimmung im Bausektor ist nach wie vor eingetrübt, wie ZenNews24 in der Analyse zu Investitionsbereitschaft und Konjunktursorgen im Mittelstand dokumentiert hat.
Mieter gehören ebenfalls zu den strukturellen Verlierern. Wer nicht kaufen kann oder will, konkurriert in angespannten Märkten um knapper werdendes Mietangebot. Vermieter ziehen Wohnungen aus dem Markt, wandeln in Eigentum um oder vermieten kurzfristig über Plattformen. Der Mietpreisanstieg in Großstädten setzt sich ungebrochen fort – mit realen Belastungseffekten für einkommensschwächere Haushalte.
Konjunkturindikator: Der ifo-Geschäftsklimaindex für das Bauhauptgewerbe notiert auf einem Mehrjahrestief. Gleichzeitig ist die Zahl der erteilten Baugenehmigungen für Wohngebäude auf den niedrigsten Stand seit der Jahrtausendwende gesunken. Das Angebotsproblem auf dem Wohnungsmarkt verschärft sich strukturell – unabhängig von der kurzfristigen Zinsentwicklung. (Quellen: ifo Institut, Statistisches Bundesamt)
Politische Rahmenbedingungen nach der Bundestagswahl
Die neue Bundesregierung hat mit dem unterzeichneten Koalitionsvertrag von CDU/CSU und SPD Maßnahmen zur Wohnraumförderung angekündigt. Dazu gehören steuerliche Anreize für den Mietwohnungsbau, Vereinfachungen im Baurecht und ein erweitertes KfW-Programm für energetische Sanierungen. Ob diese Maßnahmen ausreichen, um die Baulücke kurzfristig zu schließen, bezweifeln Experten einhellig. Bauen in Deutschland dauert zu lang, kostet zu viel und ist zu stark reguliert – daran ändert kein Koalitionsvertrag schnell etwas.
Hinzu kommt, dass die gesamtwirtschaftliche Lage belastend bleibt. Deutschland steckte zuletzt in einer Rezessionsphase, wie die Herbstprognose zur deutschen Wirtschaftslage untermauert hat. Konsumzurückhaltung, schwache Industrieproduktion und unsichere Beschäftigungsaussichten dämpfen die Kaufbereitschaft der privaten Haushalte strukturell – unabhängig von der Zinssituation.
| Region / Segment | Preisentwicklung 2022–2024 | Prognose aktuell | Leerstandsquote |
|---|---|---|---|
| München (Wohnen) | –12 % | Stagnation bis +3 % | unter 1 % |
| Berlin (Wohnen) | –14 % | +2 % bis +5 % | ca. 1,5 % |
| Peripherie Ost (Wohnen) | –5 % bis –20 % | weiter fallend | über 10 % |
| Frankfurt (Büro) | –18 % | anhaltender Druck | 7,5 % |
| Logistik national | +8 % | stabil bis steigend | unter 3 % |
Was aus früheren Prognosen wurde
Ein kritischer Blick auf die Prognosequalität der vergangenen Jahre ist angebracht. Viele Institute und Marktteilnehmer haben den Ausmaß der Preiskorrektur ab 2022 unterschätzt. Wer damals auf eine kurze Delle hoffte, sah sich durch anhaltende Zinsanstiege und einbrechende Nachfrage eines Besseren belehrt. ZenNews24 hat die damaligen Aussagen dokumentiert und eingeordnet – ein Rückblick findet sich in der Auswertung zu Immobilienprognosen und ihrer tatsächlichen Entwicklung.
Dieselbe methodische Vorsicht ist heute geboten. Prognosen sind keine Gewissheiten. Sie spiegeln den Stand des Wissens und die Verteilung von Annahmen wider – nicht die Realität künftiger Märkte. Wer Immobilien heute mit der Erwartung kauft, dass Preise in den nächsten Jahren zweistellig steigen, trägt ein erhebliches Risiko.
Fazit: Differenziert statt bullisch
Der deutsche Immobilienmarkt befindet sich in einer Übergangsphase. Die schlimmsten Verwerfungen der Zinsschockphase scheinen überwunden, eine strukturelle Erholung zeichnet sich in Teilen des Markts ab. Doch von einem breiten Preisaufschwung zu sprechen, wäre verfrüht und analytisch unsauber.
Das Angebot bleibt zu knapp, aber die Erschwinglichkeit bleibt zu niedrig. Zinsen sinken, aber nicht auf das Niveau, das die Preise der Vorjahre getragen hat. Metropolen stabilisieren sich, während strukturschwache Regionen weiter abkoppeln. Wohnimmobilien zeigen Erholungstendenzen, während Büros weiter unter Druck stehen.
Die These steigender Preise ist nicht falsch – sie ist unvollständig. Für welches Segment, in welcher Region, in welchem Zeithorizont: Diese Fragen entscheiden alles. Pauschale Prognosen helfen dabei wenig. Was hilft, ist der Blick auf Fundamentaldaten – und die Bereitschaft, auch unbequeme Antworten zu akzeptieren. Wie andere Märkte zeigen, in denen optimistische Szenarien korrigiert werden mussten – etwa zurückgezogene Produktionsprognosen in der Automobilbranche – folgt die Realität selten den Wunschszenarien der Interessierten.
