Wohnungsnot in Deutschland: Bundesregierung verfehlt Neubau-Ziel

Rund 160.000 Wohnungen fehlen – und das allein gemessen am selbst gesteckten Ziel der Bundesregierung: Statt der versprochenen 400.000 neuen Einheiten pro Jahr wurden im vergangenen Jahr lediglich etwa 240.000 Wohnungen fertiggestellt. Deutschland steckt tief in einer Wohnungskrise, die Millionen Menschen unmittelbar betrifft – und ein Ende ist nicht in Sicht.

Ein Versprechen, das nie eingelöst wurde

Die Zahl 400.000 war mehr als eine politische Ambition – sie war ein Wahlversprechen. Zu Beginn der Legislaturperiode hatte die damalige Ampel-Koalition unter Bundeskanzler Olaf Scholz den jährlichen Bau von 400.000 neuen Wohnungen als zentrales wohnungspolitisches Ziel ausgegeben, davon 100.000 im sozialen Sektor. Was folgte, war eine ernüchternde Abwärtsspirale: Erst 295.000 Einheiten, dann 260.000 – und nun, mit 240.000 fertiggestellten Wohnungen, der tiefste Punkt seit Jahren.

Die Gründe sind komplex. Steigende Baukosten infolge der Inflation, ein eklatanter Fachkräftemangel im Handwerk, überbordende Bürokratie bei Genehmigungsverfahren und nicht zuletzt das rapide gestiegene Zinsniveau haben private Investoren und Wohnungsbaugesellschaften gleichermaßen abgeschreckt. Hinzu kommt: Die Grundstückspreise in städtischen Lagen sind trotz der veränderten Marktlage kaum gesunken – Bauen bleibt schlicht unrentabel für viele Akteure.

„Wir erleben gerade den größten Einbruch im Wohnungsbau seit der Nachkriegszeit", sagt Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. „Wenn jetzt nicht gegengesteuert wird – strukturell und finanzpolitisch – werden wir die Lücke in diesem Jahrzehnt nicht mehr schließen können." Diese Einschätzung teilen nahezu alle relevanten Branchenvertreter und Sozialforscher.

Wer am härtesten trifft: Die sozialen Verwerfungen einer Krise

Hinter der abstrakten Statistik stehen konkrete menschliche Schicksale. Familien, die jahrelang auf Wartelisten stehen. Alleinerziehende, die ein Drittel ihrer Städte verlassen müssen, weil sie sich die Innenbezirke nicht mehr leisten können. Rentnerinnen, die nach dem Tod des Partners in zu großen Wohnungen verharren – nicht aus Bequemlichkeit, sondern weil ihnen nichts Kleineres, Bezahlbares angeboten wird.

Besonders hart trifft die Krise junge Menschen. Studierende, die in überteuerten WGs leben oder auf langen Wartelisten für Wohnheimplätze feststecken, sind nur ein Teil des Bildes. Noch dramatischer ist die Situation für junge Erwachsene ohne familiäres Netz: Jugendliche, die obdachlos werden, sind oft die unsichtbaren Opfer der Wohnungskrise – ohne Lobby, ohne politische Stimme, oft ohne Zugang zu Hilfsangeboten.

Sarah K., 26, Krankenpflegerin in Frankfurt am Main, beschreibt ihre Situation mit einer Nüchternheit, die erschreckt: „Ich arbeite in einem systemrelevanten Beruf, verdiene netto knapp 2.200 Euro. Meine Miete beträgt 980 Euro für ein Zimmer in einer WG. Das ist keine Wohnung, das ist ein Zimmer. Ich weiß nicht, wie ich jemals alleine wohnen soll." Ihr Fall ist kein Einzelfall – er ist Normalität in deutschen Großstädten.

Die besondere Lage in den Metropolen

Wer die Wohnungskrise verstehen will, muss in die Großstädte schauen. Die Mietpreise in den deutschen Großstädten haben erneut Rekordhöhen erreicht – in München liegt der Median-Mietpreis für Neuvertragsmieten inzwischen bei über 22 Euro pro Quadratmeter, in Berlin nähert er sich der 18-Euro-Marke, in Hamburg liegt er bei rund 16 Euro. Das Statistisches Bundesamt dokumentiert, dass der Preisanstieg bei Neuvertragsmieten in den zehn größten deutschen Städten zuletzt mehr als doppelt so schnell verlief wie die allgemeine Inflationsrate.

Die Folge: Verdrängung. Wer sich die Innenstadt nicht leisten kann, weicht ins Umland aus – und nimmt dafür längere Pendelwege, höhere Mobilitätskosten und den Verlust sozialer Netzwerke in Kauf. Stadtsoziologin Prof. Dr. Margit Mayer von der Freien Universität Berlin spricht von einer „sozialen Entmischung", die demokratische Stadtgesellschaften langfristig destabilisiere: „Wenn Krankenpfleger, Erzieherinnen und Busfahrer sich das Leben in der Stadt nicht mehr leisten können, kollabiert die urbane Infrastruktur."

Sozialer Wohnungsbau: Eine Kategorie im freien Fall

Besonders schmerzhaft ist der Zustand des sozialen Wohnungsbaus. Warum sozialer Wohnungsbau in Deutschland kaum noch entsteht, ist eine Frage, die Kommunen, Länder und Bund seit Jahren beschäftigt – ohne dass eine befriedigende Antwort gefunden worden wäre. Der Bestand an Sozialwohnungen ist seit den 1980er-Jahren von rund vier Millionen auf derzeit weniger als 1,1 Millionen geschrumpft, obwohl die Bevölkerung im gleichen Zeitraum gewachsen ist.

Das Grundproblem ist struktureller Natur: Sozialwohnungen unterliegen einer Bindungsfrist. Läuft diese ab, fallen sie aus der Sozialbindung heraus und können zu Marktpreisen vermietet werden. Jedes Jahr verliert Deutschland auf diese Weise Zehntausende geförderte Einheiten – schneller, als neue entstehen. Das Pestel-Institut berechnet, dass Deutschland derzeit jährlich netto etwa 50.000 bis 60.000 Sozialwohnungen verliert, wenn man Neubau gegen Auslaufen der Bindungsfristen aufrechnet.

Bundesbauministerin Klara Geywitz hatte zwar das KfW-Förderprogramm „Klimafreundlicher Neubau" ausgeweitet und ein Sonderprogramm für den sozialen Wohnungsbau aufgelegt – doch die abrufbaren Mittel wurden bei weitem nicht vollständig genutzt, weil die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen den Bau dennoch unattraktiv machten. Kritiker werfen der Politik vor, mit Fördergeldern an der Symptomoberfläche zu kratzen, statt systemische Reformen anzugehen.

Was Experten fordern: Ein Kurswechsel in der Wohnungspolitik

Die Bertelsmann Stiftung hat in ihrer jüngsten Analyse zur Wohnraumversorgung ein Bündel von Maßnahmen identifiziert, die zusammen – und nur zusammen – eine Trendwende ermöglichen könnten. Entscheidend sei, so die Stiftung, dass Bund, Länder und Kommunen endlich an einem Strang ziehen, anstatt wohnungspolitische Verantwortung gegenseitig zu verschieben.

Auch der Deutsche Mieterbund, das Bündnis bezahlbarer Wohnraum sowie zahlreiche Stadtplanungsexpertinnen und -experten haben konkrete Forderungen formuliert. Sie sind sich in einem Punkt einig: Ohne massive staatliche Intervention – sowohl regulatorisch als auch investiv – wird der Markt das Problem nicht von selbst lösen. Der freie Markt habe über drei Jahrzehnte bewiesen, dass er im unteren und mittleren Preissegment strukturell versage.

• Beschleunigung von Baugenehmigungsverfahren: Expertinnen und Experten fordern eine bundesweite Digitalisierung und Standardisierung der Genehmigungsprozesse. In einigen Bundesländern dauert ein Baugenehmigungsverfahren derzeit durchschnittlich 17 Monate – das schreckt Investoren ab und treibt Kosten. Anlaufstelle: Kommunales Baurechtsamt, Deutsches Institut für Stadtbaukunst.
• Reaktivierung von Leerstand und Umbau statt Neubau: Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW) schätzt, dass bundesweit rund 1,7 Millionen Wohnungen dauerhaft leer stehen. Eine gezielte Leerstandsabgabe kombiniert mit Umbauprogrammen könnte dieses Potenzial heben. Informationen bieten Mietervereine und kommunale Wohnungsämter.
• Verlängerung und Ausweitung der Sozialbindungsfristen: Der Deutsche Mieterbund fordert, die Bindungsfristen für geförderte Wohnungen von derzeit 15 bis 30 Jahren auf mindestens 50 Jahre zu erhöhen, um den Ausblutungseffekt zu stoppen. Zuständig sind Länderministerien für Wohnen und Stadtentwicklung.
• Steuerliche Entlastung für gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen: Genossenschaften, kommunale Wohnungsgesellschaften und Stiftungen sollten laut Bertelsmann Stiftung gezielt durch niedrigere Grunderwerbsteuer und beschleunigte Abschreibungsmodelle gestärkt werden. Der GdW und das Forum Gemeinschaftliches Wohnen bieten Beratung für Interessierte.
• Beratung für Betroffene: Mieterinnen und Mieter, die von Verdrängung, überhöhten Mieten oder Wohnungslosigkeit bedroht sind, können sich an den Deutschen Mieterbund (mieterbund.de), die Caritas, die Diakonie sowie an kommunale Wohnberatungsstellen wenden. In akuten Notlagen vermitteln Sozialämter Notunterkünfte und weiterführende Hilfen.

Politischer Stillstand und neue Koalitionsfragen

Mit dem Ende der Ampel-Koalition und der Neuaufstellung der Bundesregierung steht die Wohnungspolitik an einem Scheideweg. Die neue Bundesregierung unter Friedrich Merz hat bislang noch keine konkreten wohnungspolitischen Leitlinien für die laufende Legislaturperiode vorgelegt. Aus dem Koalitionsvertrag zwischen CDU/CSU und SPD geht hervor, dass erneut ambitionierte Bauziele formuliert werden sollen – konkrete Instrumente und Finanzierungsrahmen fehlen jedoch weitgehend.

Oppositionspolitikerinnen und -politiker zeigen sich skeptisch. Grünen-Baufachpolitikerin Christina-Johanne Schröder warnte jüngst im Bundestag: „Wenn wir nicht endlich begreifen, dass Wohnen eine Daseinsfürsorge und kein Spekulationsobjekt ist, werden wir dieses Problem nicht in einer Generation lösen." Die Linke fordert eine Verfassungsänderung, die Wohnen als Grundrecht verankert – ein Vorschlag, der politisch wenig Chancen hat, aber die Tiefe der gesellschaftlichen Debatte illustriert.

Was dagegen breite politische Einigkeit genießt: die Notwendigkeit, das Baurecht zu vereinfachen. Ein im vergangenen Jahr beschlossenes Maßnahmenpaket zur Vereinfachung des Gebäudeenergiegesetzes sowie zur Lockerung von Stellplatzpflichten in Städten hat immerhin positive Signale gesendet – doch Wirkungen auf den Wohnungsmarkt lassen sich frühestens in drei bis fünf Jahren messen.

Der gesellschaftliche Preis des Scheiterns

Die Wohnungskrise ist kein rein wirtschaftliches Phänomen. Sie ist ein sozialer Sprengsatz. Eine Gesellschaft, in der immer mehr Menschen einen immer größeren Teil ihres Einkommens fürs Wohnen aufwenden, verliert Spielraum – für Bildung, Vorsorge, gesellschaftliche Teilhabe. Das Allensbach-Institut hat dokumentiert, dass das Vertrauen in staatliche Institutionen bei Menschen, die sich ihre Wohnsituation nicht leisten können, signifikant geringer ist als im Bevölkerungsdurchschnitt.

Die Wohnungskrise ist damit auch eine Demokratiekrise in Zeitlupe. Wer das Gefühl hat, vom Staat im Stich gelassen zu werden, neigt eher zu Politikverdrossenheit oder zu den Rändern des politischen Spektrums. Das ist keine Spekulation, sondern gut dokumentiertes sozialwissenschaftliches Wissen – etwa aus Langzeitanalysen der Bertelsmann Stiftung zur politischen Partizipation in benachteiligten Stadtvierteln.

Gesellschaftliche Krisen wie die Wohnungsnot entfalten ihre Wirkung auch über nationale Grenzen hinaus und können politische Dynamiken auslösen, die weit über den Wohnungsmarkt hinausreichen – wie etwa die sozialen Proteste, die derzeit in mehreren europäischen Ländern zu beobachten sind. Auch in anderen gesellschaftlichen Spannungsfeldern, in denen staatliches Handeln als unzureichend empfunden wird, etwa im Bereich Gewaltschutz und Rechtssicherheit, zeigen sich ähnliche Vertrauensverluste: Ein wegweisendes schottisches Gerichtsurteil, das Suizid nach häuslicher Gewalt als Femizid wertet, verdeutlicht, wie gesellschaftliche Debatten um staatliche Schutzpflichten geführt werden – und wie laut die Zivilgesellschaft werden kann, wenn sie das Gefühl hat, ignoriert zu werden. Auch in Tschechien, wo Tausende gegen Regierungspläne zur Medienkontrolle auf die Straße gehen, zeigt sich: Wenn Bürgerinnen und Bürger das Vertrauen in staatliche Institutionen verlieren, suchen sie andere Wege, Gehör zu finden.

Die Wohnungskrise in Deutschland ist lösbar – das betonen Expertinnen und Experten übereinstimmend. Aber sie erfordert politischen Willen, langfristiges Denken und die Bereitschaft, kurzfristige Haushaltsdisziplin gegen langfristige soziale Stabilität abzuwägen. Ob die neue Bundesregierung diesen Mut aufbringt, wird sich in den nächsten Monaten zeigen. Die 160.000 fehlenden Wohnungen warten nicht.

Weiterführende Informationen: Statistisches Bundesamt