Kaufen oder mieten? Die ehrliche Rechnung

Die Frage, ob man ein Haus oder eine Wohnung kaufen oder mieten sollte, wird in Deutschland emotional geführt. Während die einen Wohneigentum als persönliches Wohlstandssymbol sehen, argumentieren andere mit finanzieller Flexibilität und Risikostreuung. Die Realität ist deutlich differenzierter: Es gibt keine universelle Antwort. Stattdessen hängt die richtige Entscheidung von persönlichen Lebensumständen, regionalen Märkten, verfügbarem Kapital und langfristigen Plänen ab. Dieser Artikel liefert die ehrliche, durchgerechnete Grundlage für diese wichtigste Finanzentscheidung der meisten Deutschen.

Die emotionale Komponente erkennen und überwinden

Zunächst ein wichtiger psychologischer Punkt: Viele Menschen assoziieren Hauseigentum automatisch mit Sicherheit, Vermögensaufbau und sozialer Anerkennung. Das ist teilweise berechtigt, aber auch ein Marketingnarrativ, das von Immobilien- und Bauwirtschaft jahrzehntelang gepflegt wurde. Die Wahrheit ist nuancierter.

Die Wohneigentumsquote in Deutschland liegt derzeit bei etwa 46 Prozent – deutlich unter Ländern wie Spanien (75 Prozent) oder Polen (84 Prozent), aber vergleichbar mit der Schweiz (42 Prozent). Das zeigt: Es gibt keinen universellen Wohlstandsstandard beim Thema Wohneigentum. (Quelle: Eurostat 2023)

Bevor Sie sich für oder gegen den Kauf entscheiden, müssen Sie folgende emotionalen Anker identifizieren und überprüfen:

• Glaube, dass Miete „hinausgeworfenes Geld" ist (faktisch falsch)
• Sorge vor Altersarmut ohne Eigenheim (teilweise berechtigt, aber nicht zwingend)
• Druck von Familie, Freunden oder dem sozialen Umfeld (irrelevant für Ihre Finanzen)
• Angst vor Inflation und Vermögensentwertung (berechtigte Sorge, aber nicht nur durch Immobilien zu lösen)

Die finanzielle Realität: Kauf versus Miete im direkten Vergleich

Das Kaufen-Szenario: Was kostet es wirklich?

Beim Immobilienkauf entstehen versteckte Kosten, die viele Käufer unterschätzen. Ein konkretes Rechenbeispiel: Sie kaufen eine 120-Quadratmeter-Eigentumswohnung in München für 600.000 Euro. Das ist kein Luxusobjekt, sondern realistische Mittelklasse in dieser Stadt.

Kaufnebenkosten (sofort fällig):

• Maklerprovision (hälftig vom Käufer): 1,785 bis 3,57 Prozent der Kaufsumme = ca. 10.710 bis 21.420 Euro
• Grunderwerbsteuer Bayern: 3,5 Prozent = 21.000 Euro
• Notargebühren und Grundbucheintrag: etwa 7.200 Euro (ca. 1,2 Prozent)
• Gutachter, Energieausweis, sonstige Prüfkosten: etwa 1.500 Euro
• Summe: rund 40.000 bis 51.000 Euro sofort fällig

Finanzierung (bei 80 Prozent Fremdfinanzierung):

• Benötigtes Eigenkapital: 120.000 Euro (20 Prozent) zuzüglich Nebenkosten
• Darlehenssumme: 480.000 Euro
• Effektivzinssatz (Stand 2024, realistisch): 3,8 bis 4,2 Prozent
• Anfängliche Tilgung (Empfehlung): 2,5 Prozent
• Monatliche Annuität bei 480.000 Euro, 4,0 Prozent Zins und 2,5 Prozent Tilgung: ca. 2.600 Euro

Laufende Betriebskosten (jährlich):

• Grundsteuer: etwa 600 bis 900 Euro je nach Hebesatz der Gemeinde
• Wohngebäude- und Hausratversicherung: etwa 500 bis 700 Euro
• Instandhaltungsrücklage (WEG-Rücklage nach § 19 WEG): mindestens 600 Euro, realistisch 1.200 bis 2.400 Euro jährlich
• WEG-Hausverwaltung: etwa 300 bis 500 Euro jährlich
• Nicht umlagefähige Reparaturen (statistischer Schnitt über 30 Jahre): 1.000 bis 1.500 Euro jährlich
• Kalte und warme Nebenkosten (Wasser, Heizung, Müll): etwa 2.400 Euro jährlich
• Summe: rund 6.400 bis 8.400 Euro jährlich = 533 bis 700 Euro monatlich

Gesamtbetrachtung monatlich beim Kauf: 2.600 Euro Annuität + 533 bis 700 Euro Betriebskosten = rund 3.130 bis 3.300 Euro

Kostenposition	Kaufen (monatlich)	Mieten (monatlich)
Grundkosten Wohnen	2.600 € (Annuität)	1.750 € (Kaltmiete)
Nebenkosten/Betrieb	533 – 700 €	250 – 350 € (Umlagenanteil)
Rücklagen/Reparaturen	100 – 200 € (zusätzlich)	entfällt
Gesamtbelastung	3.130 – 3.300 €	2.000 – 2.100 €
Monatliche Mehrkost Kauf	ca. 1.100 – 1.200 € mehr beim Kauf
Kapital dauerhaft gebunden	mind. 160.000 – 170.000 € (EK + NK)	5.000 – 10.000 € (Kaution + Umzug)

Das Miet-Szenario: Die finanzielle Realität

Dieselbe Wohnung in München würde derzeit zur Miete etwa 1.750 Euro kalt kosten – warm mit allen Nebenkosten rund 2.050 Euro monatlich. Das entspricht einem Mietpreisniveau von ca. 14,50 Euro pro Quadratmeter kalt, was für München nach wie vor unterhalb der Marktspitze liegt.

Anfangskosten beim Mieten:

• Kaution (üblicherweise drei Nettokaltmieten): ca. 5.250 Euro
• Maklergebühr (falls Vermieter den Makler beauftragt hat, trägt dieser die Kosten – Bestellerprinzip seit 2015): in der Regel null Euro für Mieter
• Umzug, Erstausstattung: 2.000 bis 5.000 Euro einmalig
• Summe: 7.000 bis 10.000 Euro anfänglich

Monatliche Gesamtkosten: rund 2.050 Euro

Die erste große Beobachtung: Beim Kauf zahlen Sie monatlich rund 1.100 bis 1.200 Euro mehr als beim Mieten. Doch hier beginnt erst die differenzierte Analyse – denn ein Teil der Kaufrate ist Tilgung, also Vermögensaufbau.

Der zeitliche Horizont: Das entscheidende Element

Eine klassische Faustregel besagt, dass sich Kauf erst nach zehn bis fünfzehn Jahren rechnet. Das ist zu simpel. Präziser ist die sogenannte Break-even-Analyse, bei der alle Faktoren gegeneinander gerechnet werden.

In unserem Beispiel beträgt die monatliche Mehrkost des Kaufens rund 1.100 Euro. Dieser Betrag steht dem Mieter zur freien Anlage zur Verfügung – etwa in einem breit gestreuten ETF-Portfolio. Bei einer historisch realistischen Rendite von 6 bis 7 Prozent jährlich (Netto nach Steuern ca. 5 Prozent) wächst dieses Kapital erheblich. Gleichzeitig baut der Käufer durch die Tilgungsanteile Eigenkapital auf und profitiert potenziell von Wertsteigerungen der Immobilie.

Entscheidend für den Break-even sind drei Variable: die tatsächliche Wertsteigerung der Immobilie, die tatsächliche Rendite der Alternativanlage des Mieters sowie die Entwicklung der Mieten über die Zeit. Bei einer jährlichen Immobilienwertsteigerung von zwei bis drei Prozent und gleichzeitiger Mietsteigerung von zwei Prozent pro Jahr liegt der Break-even in teuren Städten wie München oder Hamburg typischerweise zwischen zwölf und achtzehn Jahren – sofern das gebundene Eigenkapital alternativ nicht deutlich besser verzinst würde.

Regionale Unterschiede: Wo sich Kaufen eher lohnt

Das Preis-Miete-Verhältnis – der sogenannte Kaufpreismultiplikator – ist die wichtigste Kennzahl für diese Entscheidung. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht.

• München, Hamburg, Frankfurt, Berlin-Mitte: Multiplikatoren von 30 bis 40 – Kauf ist langfristig nur bei sehr langen Haltedauern und moderaten Zinskosten vorteilhaft
• Mittelgroße Städte (Nürnberg, Leipzig, Dresden): Multiplikatoren von 20 bis 28 – Kauf rechnet sich ab etwa zehn bis fünfzehn Jahren
• Ländliche Regionen und strukturschwache Gebiete: Multiplikatoren unter 18 – Kauf rechnet sich häufig bereits nach sieben bis zwölf Jahren, jedoch mit Leerstandsrisiko

Faustregel: Ab einem Multiplikator über 25 sollten Käufer sehr genau rechnen und einen langen Zeithorizont von mindestens fünfzehn Jahren mitbringen.

Die Opportunitätskosten des Eigenkapitals

Einer der am häufigsten unterschätzten Faktoren beim Immobilienkauf sind die Opportunitätskosten des eingesetzten Eigenkapitals. In unserem Beispiel binden Sie rund 160.000 bis 170.000 Euro dauerhaft. Dieses Kapital erwirtschaftet keine laufende Rendite – es „arbeitet" nur durch Wertsteigerung der Immobilie.

Ein ETF-Sparplan auf den MSCI World hätte in den vergangenen dreißig Jahren eine durchschnittliche Jahresrendite von rund sieben bis acht Prozent brutto erzielt. 160.000 Euro angelegt über zwanzig Jahre bei fünf Prozent Netto-Rendite wachsen auf etwa 425.000 Euro an. Dieser Vergleichswert muss beim Kaufkalkül immer mitgedacht werden.

Steuerliche Aspekte: Wann der Kauf steuerlich vorteilhaft wird

Für Eigennutzer sind die steuerlichen Vorteile in Deutschland begrenzt. Die wichtigsten Punkte im Überblick:

• Keine Spekulationssteuer bei Verkauf nach zehn Jahren Haltedauer (§ 23 EStG) – für Eigennutzer sogar schon nach drei Jahren Eigennutzung
• Keine laufende Steuerersparnis durch Hypothekenzinsen für Eigennutzer (anders als z. B. in den USA)
• Erbschaftsteuer: Selbst genutzte Immobilien können unter bestimmten Bedingungen steuerfrei vererbt werden (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG)
• Vermieter hingegen können Zinsen, Abschreibung (AfA: 2 bis 3 Prozent jährlich) und Verwaltungskosten steuerlich absetzen – was Kaufen als Kapitalanlage attraktiver macht als zur Eigennutzung

Die entscheidenden Faktoren für Ihre persönliche Entscheidung

Jenseits der reinen Zahlen gibt es Rahmenbedingungen, die die Entscheidung in eine klare Richtung lenken können:

Kaufen spricht eher an, wenn:

• Sie mindestens fünfzehn bis zwanzig Jahre am selben Ort bleiben werden
• Sie ausreichend Eigenkapital haben (mindestens 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten)
• Der Kaufpreismultiplikator unter 25 liegt
• Sie Wert auf Gestaltungsfreiheit und mietrechtliche Unabhängigkeit legen
• Die Immobilie als Altersvorsorge dient und Sie keine Erfahrung mit der disziplinierten Geldanlage haben

Mieten spricht eher an, wenn:

• Ihr Lebensmittelpunkt noch nicht langfristig festgelegt ist (Karrierechancen, Partnerschaft, Familie)
• Der Kaufpreismultiplikator über 30 liegt
• Sie das nicht gebundene Kapital diszipliniert in renditestarke Anlagen wie ETF-Depots oder andere Sachwerte investieren
• Ihre berufliche Flexibilität finanziellen Wert hat, den Sie nicht einschränken wollen
• Reparatur- und Instandhaltungsrisiken Ihre finanzielle Stabilität gefährden könnten