Sozialer Wohnungsbau: Das Versagen aller Regierungen

Die Wohnungskrise in Deutschland ist kein neues Phänomen – sie ist das Resultat systematischen Versagens über Jahrzehnte hinweg. Während andere europäische Länder ihre Bestände an gemeinnützigen Wohnungen bewahrt oder sogar ausgebaut haben, privatisierte Deutschland fleißig. Nun sitzt die Bundesrepublik auf einer Zeitbombe: Mieten explodieren, Obdachlosigkeit wächst, und die junge Generation wird aus den Städten verdrängt. Was lange ignoriert wurde, ist jetzt zur politischen Kernfrage geworden – und alle Regierungen tragen Mitverantwortung.

Das Versprechen der Privatisierung und die Realität

In den 1990er Jahren herrschte in Bundestag und Ministerien ein Konsens, der heute skurril anmutet: Wohnungen sollten privatisiert werden, weil der Markt effizienter sein würde. CDU und SPD einigten sich darauf, dass Staat und Kommunen sich aus dem Wohnungsmarkt zurückziehen könnten. Die Begründung war einfach: Private Investoren würden für ausreichend Wohnraum sorgen, zu besseren Konditionen, ohne Steuermittel zu kosten.

Das Gegenteil trat ein. Zwischen 1990 und 2005 verkauften Bund und Länder etwa eine Million Wohnungen – oft unter Wert. Berlin, Hamburg, München: überall das gleiche Muster. Die öffentlichen Wohnungsunternehmen wurden zerschlagen, ihre Bestände an Investoren verkauft. Kanzler Gerhard Schröder und sein Finanzminister Hans Eichel beschleunigten diesen Prozess noch. Was als Haushaltssanierung galt, war wirtschaftlich Wahnsinn.

Heute besitzt die öffentliche Hand in Deutschland weniger als drei Prozent des Wohnungsbestands. Zum Vergleich: In Wien liegt dieser Anteil bei 60 Prozent – und Wien gilt als eine der lebenswertesten Städte Europas. Nicht zufällig. Die Lehre aus dieser Geschichte ist kristallklar: Wohnen ist zu wichtig, um es dem Markt allein zu überlassen. Doch diese Lehre haben deutsche Regierungen bis heute nicht vollständig gezogen.

Die Ironie der Geschichte: Schon in den 1970er Jahren hatte Deutschland verstanden, wie wichtig sozialer Wohnungsbau ist. Die Quote lag bei bis zu zehn Prozent. Dann kam die ideologische Wende. Und nun zahlt das Land den Preis – nicht nur ökonomisch, sondern auch sozial.

Die fehlende Kontinuität: Warum auch die Ampel scheiterte

Als die Ampelkoalition 2021 antrat, erkannte sie zumindest verbale das Problem an. Bauministerium und Kanzleramt sprachen von einer Wohnungskrise. Es wurden Programme aufgelegt. Aber dann zeigte sich das eigentliche Drama: Selbst eine Regierung, die das Problem ernst nahm, konnte es nicht lösen – nicht mit marktwirtschaftlichen Mitteln.

Warum? Weil der soziale Wohnungsbau nicht profitabel ist. Ein Investor verdient sein Geld erst nach 20 oder 30 Jahren – wenn überhaupt. Große Fonds interessieren sich nicht dafür. Sie wollen kurzfristige Renditen und setzen auf Gentrifizierung in attraktiven Bezirken. Das ist das Kernproblem, das keine Förderbank der Welt lösen kann, ohne den Staat massiv einzuspannen.

Die Ampel versuchte es mit Anreizen. Mit steuerlichen Vergünstigungen. Mit KfW-Krediten. Mit Eigenkapitalzuschüssen. Am Ende des Tages: zu wenig, zu langsam, zu teuer. Der Wohnungsmarkt ist längst vor der Politik davongelaufen. Die Professionalisierung und Konzentration der Immobilienwirtschaft hat ein Ausmaß erreicht, das staatliche Regulierung fast unmöglich macht – solange der Staat nicht selbst wieder massiv baut.

Ein konkretes Beispiel: Berlin wollte 200.000 neue Wohnungen. Davon sollten 75.000 sozial gefördert sein. Die Realität: 2025 wurden etwa 18.000 fertiggestellt, davon weniger als 4.000 mit Sozialförderung. Das ist nicht Versagen einzelner Politiker – das ist Versagen eines Systems, das fundamentalen Annahmen nicht hinterfragt.

Was Wien richtig macht – und warum Deutschland das nicht kopiert

Die Debatte um „österreichisches Modell" wird in Deutschland zu häufig belächelt. Zu „sozialistisch", heißt es. Zu teuer. Nicht marktkonform. Doch die Realität spricht eine andere Sprache.

Wien hat seit Jahrzehnten eine kommunale Wohnungsquote von über 60 Prozent. Dazu kommt ein großer Sektor von Genossenschaften. Das System funktioniert so: Die Stadt baut selbst oder über kommunale Unternehmen. Die Mieten sind reguliert und an die Inflation gebunden. Das bedeutet Vorhersehbarkeit für Mieter und langfristige Kalkulation für die Stadt. Und ja – es kostet Steuermittel. Aber es funktioniert. Menschen verdienen normal, zahlen normal Miete, können sich ein Leben in der Stadt leisten.

Deutschland hätte diesen Weg beschreiten können. Noch 2005 war Zeit dafür. Noch 2015. Die SPD unter Scholz hatte die Chance – mit der Ampelkoalition – aber als die Haushaltskrise kam und dann die FDP Ultimatums stellte, war klar: Das Geld würde nicht fließen. Statt dessen kam das Scheitern der Koalition und das Ampel-Ende, das alle bisherigen Bemühungen zunichte machte.

Die ideologische Resistenz gegen öffentliche Wohnungsbau ist tiefer als jede Faktenlage. CDU und FDP sehen darin Planwirtschaft. Doch das ist historische Blindheit. Das deutsche Wunder der 1950er und 1960er Jahre funktionierte genau deshalb, weil es massiven öffentlichen Wohnungsbau gab – koordiniert, finanziert, gebaut. Die Wirtschaft profitierte davon, weil die Menschen stabil wohnen konnten.

Das eigentliche Skandal: Enteignete öffentliche Wohnungen als Spekulationsobjekt

Was die wenigsten wissen: Ein großer Teil der heute problematischen Wohnungsbestände gehört zu denen, die Staat und Kommunen verkauft haben. Sie sind also nicht privatisiert worden, um effizienter zu werden – sie sind privatisiert worden, um Haushaltslöcher zu stopfen.

Besonders tragisch: Das Land Berlin verkaufte in den 2000er Jahren massiv Wohnungen an Fonds wie Cerberus und Vonovia – zu Preisen, die heute absurd wirken. Diese Fonds ließen die Mieten dann um 50, 60, manchmal 100 Prozent steigen. Der Gewinn? Gigantisch. Der öffentliche Verlust? Genauso gigantisch – nur langfristig und schwer messbar.

Das ist nicht Marktwirtschaft. Das ist Raub an der Zukunft. Die Stadt Berlin hätte mit dem Verkaufserlös vielleicht hundert Jahre lang Wohnungen instandhalten können. Stattdessen zahlte sie eine einmalige Summe und verlor Kontrolle über essenzielle Infrastruktur.

Heute diskutiert man über Enteignung großer Fonds – etwa von Vonovia und Deutsche Wohnen. Die Ironie: Diese Unternehmen halten zum großen Teil Wohnungen, die ursprünglich öffentlich waren. Man könnte auch sagen: Eine Enteignung würde nur rückgängig machen, was vorher schon ein Fehler war.

Dass diese Debatte in sozialen Medien zu extremistischen Positionen führt, ist ein anderes Problem. Aber der Kern ist berechtigt: Der Staat hat versagt, und jetzt zahlen normale Menschen für diese Versäumnisse.

Wer trägt Verantwortung?

Das ist die schwierigste Frage – nicht weil die Antwort unklar ist, sondern weil sie sich über Jahrzehnte und mehrere Parteien verteilt. Schröder und Eichel tragen Verantwortung. Merkel, die 16 Jahre lang zuschaute, trägt Verantwortung. Scholz und sein Kabinett, die das Problem erkannten, aber nicht lösten, tragen Verantwortung. Und auch die Grünen, die lange Zeit eher symbolische Debatte führten, statt Bauvorhaben voranzutreiben.

Die CDU unter Merkel hätte den Kurs 2009 korrigieren können, nach der Finanzkrise. Die SPD hätte den Fehler der Schröder-Jahre zugeben und radikale Korrektionen vornehmen können. Die Ampel hätte, wenn es ernst gemeint gewesen wäre, mit einer Steuererhöhung und massiven öffentlichen Investitionen im ersten Jahr beginnen können.

Nichts davon geschah. Die Häufigkeit der Krisenrhetorik nahm zu, aber die Mittel und der politische Wille blieben klein. Dies ist das Muster, das sich wiederholt: In Wahlzeiten wird das Thema hochgefahren. Nach der Wahl passiert wenig. Die nächste Krise kommt – und der Zyklus beginnt wieder.

Dabei ist die Lösung nicht geheim. Sie ist teuer, aber nicht unbezahlbar. Sie braucht Kontinuität über Wahlperioden hinweg – was derzeit unmöglich ist. Sie braucht einen stabilen öffentlichen Bausektor – den gibt es nicht mehr. Und sie braucht vor allem eins: den politischen Willen zu akzeptieren, dass nicht alles marktwirtschaftlich gelöst werden kann.

Die Debatte über Bürgergeld-Reformen und Sozialstaat zeigt das gleiche Muster: Symbolische Strenge statt struktureller Lösungen. Während Menschen in großen Städten unbezahlbar viel für Miete zahlen, wird darüber diskutiert, ob Sozialhilfe zu großzügig ist. Das Kalkül ist durchschaubar: Es ist billiger, Menschen arm zu halten als ihnen ein würdevolles Leben zu ermöglichen.

Ausblick: Wer wird das Problem lösen?

Derzeit gibt es Hoffnung in einzelnen Bundesländern und Kommunen. Einige SPD-geführte Länder bauen wieder selbst. Hamburg hat mit dem Ankauf von privaten Wohnungsbeständen begonnen. Bremen setzt auf Genossenschaften. Es sind kleine Hoffnungszeichen – aber bundesweit nicht koordiniert.

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