Wohnungskrise verschärft sich – Mieten steigen weiter

Rund 700.000 Wohnungen fehlen in Deutschland – und der Rückstand wächst von Jahr zu Jahr. Für junge Familien, die den Schritt ins Eigenheim wagen wollen, rückt dieser Traum in immer weitere Ferne: Explodierende Kaufpreise, gestiegene Zinsen und ein chronisch knappes Angebot haben den Immobilienmarkt in eine Lage gebracht, die Sozialforscherinnen und Sozialforscher als systemische Krise bezeichnen.

Ein Markt am Limit: Zahlen, die aufhorchen lassen

Das Statistische Bundesamt hat errechnet, dass die Zahl der fertiggestellten Wohnungen in den vergangenen beiden Jahren deutlich unter dem politisch gesetzten Zielkorridor von 400.000 Neubauten pro Jahr lag. Stattdessen wurden zuletzt kaum mehr als 250.000 Einheiten jährlich fertiggestellt – ein Einbruch, der sich unmittelbar auf Mieten und Kaufpreise auswirkt. In Großstädten wie München, Frankfurt, Hamburg und Berlin kostet der Quadratmeter zur Miete im Schnitt inzwischen mehr als 18 Euro kalt. In besonders begehrten Lagen werden vielerorts mehr als 25 Euro aufgerufen.

Wer kaufen möchte, sieht sich einer noch drastischeren Realität gegenüber: Selbst in mittelgroßen Städten sind Einfamilienhäuser kaum noch unter 500.000 Euro zu haben. Bei einem aktuellen Zinsniveau, das sich weit über dem Tiefstand der Vorjahre bewegt, bedeutet das für eine Familie mit zwei Kindern und mittlerem Haushaltseinkommen eine monatliche Belastung, die einen Großteil des verfügbaren Budgets aufzehrt. Das Institut der deutschen Wirtschaft spricht von einer Erschwinglichkeitslücke, die in diesem Ausmaß historisch einmalig ist.

Was die Zahlen für den Alltag bedeuten

Hinter den Statistiken stehen Lebensrealitäten: Eine dreiköpfige Familie in Stuttgart, die bisher zur Miete wohnte und nun mehr Platz braucht, muss bei einem Umzug in eine größere Wohnung oft mit Mietsprüngen von 300 bis 500 Euro monatlich rechnen. Wer in der gleichen Stadt kaufen will, benötigt bei einem durchschnittlichen Immobilienpreis von rund 800.000 Euro für eine Doppelhaushälfte ein Eigenkapital von mindestens 160.000 Euro, nur um die Nebenkosten und die bankseitig geforderte Mindestquote abzudecken. Diese Summe hat kaum eine junge Familie in der Startphase ihres Berufslebens angespart.

Stimmen aus der Mitte der Gesellschaft: Was Betroffene berichten

Johanna K., 34 Jahre alt, Grundschullehrerin in Köln, beschreibt ihre Situation so: „Wir sind beide berufstätig, mein Mann verdient als Ingenieur gut. Trotzdem hat uns die Bank gesagt, dass wir uns die Wohnungen, die wir uns anschauen, schlicht nicht leisten können – nicht in einem Radius, der für unseren Alltag funktioniert." Das Paar hat seinen Suchradius inzwischen auf Orte ausgeweitet, die mehr als 60 Kilometer von ihren Arbeitsplätzen entfernt liegen. „Das kann keine Lösung sein", sagt Johanna K.

Auch für Alleinerziehende ist die Lage dramatisch. Mütter und Väter, die ohnehin ein unterdurchschnittliches Haushaltseinkommen haben, sind auf staatliche Unterstützung angewiesen – und bekommen von Vermieterinnen und Vermietern häufig nicht einmal eine Rückmeldung auf ihre Bewerbungen. Sozialarbeiterinnen der Caritas berichten, dass die Zahl der Familien, die in zu kleinen, überteuerten oder strukturell mangelhaften Wohnungen leben müssen, in den vergangenen drei Jahren deutlich gestiegen ist.

Wenn selbst Fachkräfte keine Wohnung finden

Das Problem betrifft längst nicht mehr nur einkommensschwache Haushalte. Wie das Phänomen qualifizierte Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer erfasst, zeigt ein Blick auf Wohnungskrise: Wenn selbst Fachkräfte keine Wohnung finden: Pflegekräfte, Erzieherinnen, Handwerker – sie alle suchen in Ballungsräumen vergebens nach bezahlbarem Wohnraum, obwohl sie systemrelevante Berufe ausüben. Unternehmen berichten, dass sie offene Stellen nicht besetzen können, weil potenzielle Bewerberinnen und Bewerber mangels Wohnperspektive absagen.

Ursachen der Krise: Mehr als nur ein Zinsproblem

Die öffentliche Debatte verengt sich häufig auf das Zinsniveau als zentrale Ursache für die Krise. Das ist zu kurz gedacht. Tatsächlich ist die Wohnungsnot das Ergebnis eines jahrzehntelangen Versagens auf mehreren Ebenen gleichzeitig.

Der Rückzug der öffentlichen Hand

Seit den 1990er-Jahren haben Bund, Länder und Kommunen ihren sozialen Wohnungsbau massiv zurückgefahren. Der Bestand an Sozialwohnungen ist von einst rund vier Millionen Einheiten auf zuletzt etwa 1,1 Millionen geschrumpft – und er schrumpft weiter, weil viele Bindungsfristen auslaufen und die betroffenen Wohnungen in den freien Markt übergehen. Dieser strukturelle Rückzug des Staates hat den Boden bereitet, auf dem die heutige Krise gedeiht.

Bürokratie und Baukosten als Bremsklötze

Hinzu kommen explodierte Baukosten: Materialengpässe, gestiegene Energiepreise und der Fachkräftemangel im Handwerk haben dazu geführt, dass die Kosten für den Neubau pro Quadratmeter in Deutschland zu den höchsten in Europa gehören. Der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes beklagt regelmäßig, dass aufwendige Genehmigungsverfahren, langwierige Planungsprozesse und uneinheitliche Bauvorschriften auf Länderebene Investitionen verteuern und verzögern. Hinzu kommen immer strengere energetische Anforderungen, die zwar klimapolitisch sinnvoll sind, kurzfristig aber die Kosten in die Höhe treiben.

Die Bertelsmann Stiftung kommt in ihrer Studie zu dem Schluss, dass Deutschland im europäischen Vergleich sowohl bei der Genehmigungsgeschwindigkeit als auch bei der Effizienz des Bodenrechts deutlichen Aufholbedarf hat. Kommunen, die baureifes Land in großem Umfang zurückhalten oder nur zögerlich ausweisen, tragen zu einer künstlichen Verknappung bei, die Preistreiberei begünstigt.

Was die Politik verspricht – und was sie liefert

Bundesbauministerin Klara Geywitz hatte das Ziel von 400.000 neuen Wohnungen jährlich zur Messlatte ihrer Amtszeit gemacht. Dieses Ziel wurde klar verfehlt. Aus dem Bundesbauministerium heißt es, man habe zahlreiche Förderprogramme aufgelegt – darunter das KfW-Programm für klimafreundlichen Neubau, das allerdings nach kurzer Zeit wegen Überlastung ausgesetzt werden musste. Die Opposition wirft der Bundesregierung vor, die Wohnungsnot rhetorisch ernst zu nehmen, ihr aber programmatisch nicht gerecht zu werden.

Auf Landesebene versuchen einige Bundesländer, mit eigenen Initiativen gegenzusteuern. Bayern hat ein Landesprogramm für den geförderten Mietwohnungsbau aufgestockt, Hamburg setzt auf das Konzept des „Drittelmix" – wonach bei jedem größeren Neubauprojekt ein Drittel der Wohnungen öffentlich gefördert sein muss. Expertinnen und Experten aus der Stadtentwicklung loben solche Ansätze, weisen aber darauf hin, dass sie im Verhältnis zum Bedarf nach wie vor zu klein dimensioniert sind.

Die kommunale Perspektive

Viele Bürgermeisterinnen und Bürgermeister stehen zwischen den Stühlen: Einerseits brauchen sie dringend mehr Wohnraum für wachsende Bevölkerungen, andererseits stoßen Nachverdichtungsprojekte regelmäßig auf den Widerstand von Anwohnerinnen und Anwohnern, die Veränderungen in ihrem Quartier ablehnen. Das Phänomen, das Stadtplaner als „NIMBY" (Not in my backyard) bezeichnen, ist ein erhebliches Hindernis für eine beschleunigte Baupolitik – auch wenn es öffentlich selten so offen benannt wird.

Interessant ist in diesem Zusammenhang auch ein Blick auf die veränderte Nutzung von Gewerbeflächen: Der Trend zum Homeoffice hat in vielen Innenstädten zu erheblichem Leerstand bei Büroflächen geführt. Wie sich das auf den Immobilienmarkt auswirkt und welche Chancen sich für den Wohnungsbau ergeben könnten, beleuchtet der Artikel über Homeoffice als Dauerzustand: Büromieten brechen ein. Die Umwandlung leer stehender Büros in Wohnraum gilt als eine der wenigen kurzfristig realisierbaren Entlastungsmaßnahmen – scheitert aber bislang häufig an planungsrechtlichen Hürden.

Soziale Folgewirkungen: Segregation und Bildungsnachteile

Die Wohnungskrise ist keine isolierte Markterscheinung. Sie hat tiefe gesellschaftliche Rückwirkungen. Wenn einkommensschwächere Familien aus Stadtvierteln mit guter Infrastruktur verdrängt werden und in periphere Lagen ausweichen müssen, verschärft sich die soziale Segregation. Kinder aus einkommensschwachen Haushalten wachsen dann in Umgebungen auf, in denen die Kitas überlastet, die Schulen personell ausgedünnt und die Freizeitangebote knapp sind.

Bildung, Wohnen und soziale Chancen

Sozialforscher der Bertelsmann Stiftung haben nachgewiesen, dass der Wohnort eines Kindes erheblichen Einfluss auf seinen späteren Bildungserfolg hat. Wer in einem benachteiligten Stadtteil aufwächst, hat statistisch geringere Chancen auf einen qualifizierten Schulabschluss – unabhängig von den eigenen Fähigkeiten. Diese strukturelle Verknüpfung von Wohnort und Lebenschance ist eine der drängendsten sozialpolitischen Herausforderungen, die Deutschland derzeit zu bewältigen hat. Auch die aktuelle Debatte um Bildungsleistungen, die im Zusammenhang mit der PISA-Studie: Deutsche Schüler weiter auf Talfahrt geführt wird, lässt sich nicht losgelöst von solchen Wohnrealitäten betrachten.

Das Institut für Demoskopie Allensbach hat in einer repräsentativen Befragung festgestellt, dass das Gefühl sozialer Ungleichheit in der deutschen Bevölkerung zuletzt stark zugenommen hat – und dass das Thema Wohnen dabei als besonders gravierender Faktor wahrgenommen wird. Mehr als die Hälfte der Befragten gab an, das Gefühl zu haben, dass sich „normales Leben" für Menschen mit normalem Einkommen immer schwerer realisieren lasse.

Was Betroffene konkret tun können

Angesichts dieser strukturellen Misere stellt sich die Frage, welche Handlungsmöglichkeiten überhaupt bestehen – sowohl für betroffene Haushalte als auch auf politischer Ebene. Einige Optionen und Anlaufstellen:

• Mietervereine nutzen: Der Deutsche Mieterbund und seine regionalen Verbände bieten kostenlose Erstberatung zu Mietrecht, Mietpreisbremse und Betriebskostenabrechnungen. Wer sich bei einer Mieterhöhung unsicher ist, sollte unbedingt rechtlichen Rat einholen, bevor er unterschreibt.
• KfW-Förderprogramme prüfen: Die Kreditanstalt für Wiederaufbau bietet zinsvergünstigte Darlehen und Tilgungszuschüsse für energieeffizienten Neubau sowie für den Kauf von Bestandsimmobilien. Eine frühzeitige Beratung durch die Hausbank oder direkt über die KfW-Hotline kann erhebliche Summen sparen.
• Wohngeld beantragen: Haushalte mit geringem Einkommen haben Anspruch auf Wohngeld, das seit der letzten Reform deutlich ausgeweitet wurde. Die zuständigen Wohngeldstellen in den Kommunen geben Auskunft über Anspruchsvoraussetzungen und Antragsverfahren.
• Genossenschaftliches Wohnen erkunden: Baugenossenschaften bieten dauerhaft stabilen Wohnraum zu sozialverträglichen Konditionen. In Städten wie Hamburg, Berlin und München gibt es etablierte Genossenschaften mit langen Wartelisten – aber auch neue Gründungen, bei denen Einstiegschancen bestehen.
• Kommunale Beratungsstellen für Wohnungssuchende: Viele Städte haben eigene Wohnraumvermittlungsstellen eingerichtet, die auch bei der Suche nach gefördertem Wohnraum unterstützen. In sozialen Notlagen können zudem Sozialdienste der Wohlfahrtsverbände – Caritas, Diakonie, AWO – vermitteln und kurzfristige Hilfe organisieren.
• Politisch aktiv werden: Mieterinnen und Mieter sowie betroffene Familien können sich in Mieterinitiativen und kommunalpolitischen Gremien einbringen. Kommunale Wohnungsbaupolitik wird in Stadträten entschieden – und dort haben engagierte Bürgerinnen und Bürger nachweislich Einfluss genommen.

Die Wohnungsfrage ist letztlich eine Gerechtigkeitsfrage. Sie entscheidet darüber, wer in einer Gesellschaft teilhaben kann und wer an den Rand gedrängt wird. Dass sie sich über Jahre und Jahrzehnte zu der heutigen Zuspitzung entwickeln konnte, ist das Ergebnis politischer Prioritätensetzungen – und damit grundsätzlich veränderbar. Ob der politische Wille dazu vorhanden ist, wird sich in den nächsten Legislaturperioden zeigen müssen. Die gesellschaftlichen Kosten weiterer Untätigkeit jedenfalls – in Form von Segregation, Fachkräftemangel und sozialem Zusammenhalt – wären hoch. Wie eng Wohnen, Arbeit und gesellschaftliche Teilhabe miteinander verwoben sind, zeigen auch Berichte über Wohnungskrise: Wenn selbst Fachkräfte keine Wohnung finden immer wieder eindrücklich. Und der Blick auf den veränderten Büroflächenmarkt – festgehalten im Bericht über Homeoffice als Dauerzustand: Büromieten brechen ein – erinnert daran, dass die Krise auch strukturelle Chancen enthält, die bislang weitgehend ungenutzt bleiben.